جنبش کم اثر بازار مسکن تهران + قیمت

 کاهش یا افزایش تعداد معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران همواره باعث کاهش یا افزایش متوسط قیمت در سطح کل کشور می شود و بر همین اساس تحولات مسکن شهر تهران اهمیت می یابد.

در شرایطی که بخش مسکن هنوز از خواب سه ساله بیدار نشده و پیش بینی می‌شود تا زمانی نامعلوم در رکود باقی بماند، وضعیت رشد معاملات و نیز قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به کل کشور مقداری بهتر است. در حالی که در تیرماه سال جاری تعداد معاملات کل کشور با افت ۵۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه بود، مسکن شهر تهران اندکی افزایش در حجم معاملات را تجربه کرد و تعداد قراردادهای خرید و فروش ۱۶ درصد نسبت به تیرماه پارسال بالا رفت.

جدول زیر جدیدترین مظنه قیمت مسکن شهر تهران را نشان می دهد:

مظنه قیمت مسکن شهر تهران در ابتدای تیرماه
محله	متراژ	سن بنا	قیمت (تومان)
باغ آذری	۵۰ متر	۲ سال	۱۱۳ میلیون
جوادیه	۷۶ متر	۹ سال	۱۶۷ میلیون
تهرانسر	۷۴ متر	۷ سال	۲۰۲ میلیون
پیروزی	۶۹ متر	۱۳ سال	۲۲۱ میلیون
بلوار ابوذر	۷۶ متر	۳ سال	۲۴۷ میلیون
صادقیه	۶۲ متر	۱۴ سال	۲۵۵ میلیون
بهارستان	۶۹ متر	۴ سال	۲۸۰ میلیون
وحیدیه	۸۸ متر	نوساز	۳۱۵ میلیون
دروس	۵۲ متر	نوساز	۴۰۳ میلیون
مجیدیه	۹۷ متر	۵ سال	۴۳۵ میلیون
تهرانپارس	۱۰۰ متر	نوساز	۴۸۵ میلیون
پاسداران	۱۲۰ متر	۷ سال	۶۷۰ میلیون

با توجه به گزارشی که مرکز آمار در بهمن ماه سال گذشته ارایه کرده متوسط قیمت مسکن در نیمسال اول سال ۱۳۹۴ یک میلیون و ۴۷۵ هزار و ۸۰۰ تومان بود که نسبت به دوره قبل ۱.۲ درصد و نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳ درصد کاهش داشته است. آمار نیم سال دوم ۱۳۹۴ هنوز ارایه نشده است.

اما در شهر تهران اوضاع کمی متفاوت است. افزایش ۲۰.۴ درصدی معاملات شهر تهران در فروردین ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل می‌توانست نخستین قدم لرزان مسکن به سوی پیش‌رونق باشد، اما آمار اردیبهشت پیش‌بینی‌ها را با تردید مواجه کرد. در فروردین ماه ۱۳۹۵ شاهد ثبت ۵۹۱۸ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران بودیم که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۰.۸ درصد رشد داشت. در اردیبهشت ماه ۱۳۹۵ نیز شاهد انعقاد ۱۵ هزار و ۴۳۱ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران بودیم که نسبت به ماه فروردین نیمه تعطیل رشد ۶۱ درصدی را نشان داد، اما نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد نه چندان زیاد ۸.۲ درصدی همراه بود.

سپس در خردادماه تعداد معاملات ۰.۶ درصد نسبت به خردادماه سال قبل کاهش یافت و امیدواری‌ها را برای تحرک معنادار بخش مسکن تهران به یأس تبدیل کرد. همچنین در تیرماه بر اساس گزارش ارایه شده از سوی رییس اتحادیه مشاوران املاک تعداد قراردادهای خرید و فروش تهران ۱۶.۲ درصد نسبت به تیرماه سال گذشته بالا رفت. اما در بنگاه‌های املاک کل کشور خبری نبود؛ تا جایی که تعداد معاملات از ۸۴ هزار مورد پارسال به ۵۷ هزار مورد امسال رسید که کاهش ۵۷ درصدی را نشان می دهد.

همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد، در حالی که تسهیلات خرید و ساخت مسکن به ترتیب ۱۹ و ۳۴ درصد رشد داشته است، در بنگاه‌ها خبری از مشتری نیست. البته بررسی‌های میدانی ایسنا از دفاتر مشاور املاک تهران افزایش ناچیز تعداد  مراجعات را تایید می‌کند؛ مراجعه کنندگانی که معمولا خرید نمی‌کنند اما برای آگاهی از قیمت‌ها به بنگاه‌ها سر می‌زنند.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت به ترتیب ۳.۸۸، ۳.۸، ۳.۹۲ و ۴.۲۱ میلیون تومان در ماه‌های آذر، دی، بهمن و اسفند سال قبل بود. در فروردین ماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن با افت همراه شد و به ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید. در اردیبهشت ماه نیز متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۷ و ۲.۸ درصد افزایش داشت. در خردادماه نیز قیمت مسکن پایتخت ۴ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۳.۵ درصد افزایش یافت.

 اما وضعیت ساخت و ساز در شهر تهران چندان مناسب نیست. در زمستان ۱۳۹۴ تعداد ۱۸۱۰ پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل قبل حدود ۴ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۵.۱ درصد کاهش داشته است.

از سوی دیگر با توجه به رشد چند مرحله ای وام مسکن که اصلی ترین نسخه دولت برای درمان رکود مسکن محسوب می شود و نیز کاهش سود تسهیلات انتظار می رود بازار مسکن تهران جنب و جوش بیشتری به خود گیرد؛ کما اینکه در سه ماه اخیر تعداد افرادی که برای دریافت وام مسکن به بانک مراجعه می کنند از روزانه ۱۶۰ نفر به حدود ۲۲۰ نفر افزایش یافته که این مساله دلیلی شد برای اینکه وزیر راه و شهرسازی بگوید «مسکن از رکود خارج شده است». با این حال کارشناسان نظر دیگری دارند و معتقدند بخش مسکن هنوز از خواب چهار ساله بیدار نشده است؛ چرا که تعداد معاملات کل کشور به سیر نزولی ماهیانه خود ادامه می دهد.

همچنین بررسی بازارهای  تاثیرگذار  بر قیمت مسکن از جمله بازار خرید و فروش اوراق  تسهیلات مسکن (تسه) نشان می‌دهد کاهش نرخ سود بانکی به ۱۱ درصد اثر خود را بر قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) گذاشته و نرخ این امتیاز در روزهای اخیر تا ۹۲ هزار تومان رکورد زد و هم اکنون در محدوده ۹۰ تا ۹۱ هزار تومان قرار دارد. این در حالی است که اواخر خردادماه قیمت تسه در محدوده ۸۸ هزار تومان بود و اوایل خردادماه بر روی قیمت ۸۰ تا ۸۲ هزار تومان نوسان داشت.

بدین ترتیب در فاصله ۱.۵ ماه قیمت تسه ۱۰ هزار تومان افزایش داشته است که کارشناسان معتقدند این مساله واکنش طبیعی فرابورس به کاهش نرخ تسهیلات مسکن از ۱۳ به ۱۱ درصد بوده است؛ چرا که با کاهش نرخ سود وام مسکن تقاضا برای دریافت این وام بالا می رود و این بازار رونق می‌گیرد.

اما دبیر کانون سراسری انبوه سازان گفت: خیلی زود است که بگوییم بازار مسکن رونق گرفته است و شاخص هایی همچون افزایش ۳۰ درصدی فروش اوراق مسکن نمی تواند ملاک خروج از رکود مسکن قرار گیرد. شاخص واقعی تعداد معاملات رسمی املاک ثبت شده است که هنوز افزایش چشمگیری در این مورد مشاهده نمی شود.

آخرین تعداد معاملات شهر تهران نیز این نظریه را تایید می‌کند. پس  از آن‌که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قب ۸.۲ درصد افزایش یافت، ‌ در خردادماه با کاهش ۰.۶ درصد نسبت به سال قبل همراه بود که البته رییس اتحادیه املاک این افت را ناشی از قرار داشتن در ماه مبارک رمضان عنوان کرد.

البته متوسط قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت و خرداد سال جاری به ترتیب ۲.۸ و ۳.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفت که با توجه به عقب بودن این رشد از تورم ۹.۸ درصد، رشد قیمت مسکن هنوز نگران کننده نیست.