آغاز رقابت برای وام مسکن؟

اجرای مصوبه یک سال پیش شورای پول و اعتبار برای لغو «ممنوعیت دست کم 5 ساله بانک‌ها در پرداخت وام خرید مسکن»، سرانجام با ورود 8 بانک دولتی و خصوصی به بازار این نوع تسهیلات آغاز شد اما مسیری که فعلا بانک‌های خط‌شکن برای ارائه تسهیلات به خریداران مسکن تعریف کرده‌‌اند، نه تنها هدف اولیه سیاست‌گذار پولی مبنی بر «انحصارشکنی و رقابت‌بخشی بین بانک‌ها در پرداخت وام مسکن» را برآورده نمی‌کند که برای غالب متقاضیان نیز به لحاظ دو پارامتر «جذابیت کافی» و «سهولت دریافت» قابل استفاده نیست. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از شعب بانک‌های مختلف حاکی است: در حال حاضر به جز بانک عامل بخش مسکن -که حتی در دوره پیش از آزادسازی وام خرید، مجاز به ارائه این نوع تسهیلات بود و الان نیز سبد متنوع وام‌های مسکن را ارائه می‌کند- 7 بانک خصوصی و یک بانک دولتی نیز حاضر شده‌اند به متقاضیان خرید مسکن تسهیلات پرداخت کنند. این بانک‌ها به جز یکی از آنها،‌ تسهیلات مربوط به خرید مسکن را عمدتا با اسم «وام تعمیرات» به متقاضی معرفی می‌کنند تا شرایط کاملا متفاوت بین تسهیلات‌‌شان و شکل رایج وام خرید مسکن را احتمالا از این طریق برای مشتریان و نهادهای نظارتی توجیه کنند. هم‌اکنون بانک‌های ورودکننده به بازار وام مسکن، در تهران بین 40 تا 60 میلیون تومان تسهیلات برای خرید آپارتمان پرداخت می‌کنند.

این تسهیلات با سود حداقل 21 درصد، اقساط ماهانه بالای یک میلیون و 100 هزار تومان و همچنین دوره بازپرداخت حداکثر 5 ساله و مشروط به رسوب مبلغی معادل 10 تا 15 درصد سقف وام، به مشتری ارائه می‌شود. مبلغ رسوبی باید حداقل سه ماه قبل از پرداخت وام، نزد بانک سپرده شود و در برخی از این بانک‌ها، این مبلغ تا پایان دوره بازپرداخت، بازداشت خواهد بود بدون آنکه سودی به آن تعلق بگیرد یا در بهترین حالت، سود 10‌درصد نصیب سپرده رسوبی می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» صرف‌نظر از تعارض آشکار بین «دوره کوتاه‌مدت بازپرداخت این تسهیلات» با «طول بازپرداخت وام خرید مسکن در عمده کشورها» که از اساس، یک نوع وام «بلندمدت» محسوب می‌شود و حداقل 10 ساله است، در حال حاضر دو نوع تضاد عمده نیز بین وام بانک‌های خط‌شکن با ساختار اقتصادی تقاضای مسکن وجود دارد. این وام‌ها به لحاظ سقف ریالی (60 میلیون تومان)، مناسب دهک‌های میانی است به‌طوری که 30 درصد قدرت خرید آپارتمان کوچک‌متراژ را تامین می‌کند اما شرایط چهارگانه پرداخت این تسهیلات، کمترین سازگاری را با متقاضیان میان‌درآمدی دارد و استفاده آن برای این طیف،‌ چندان «راحت» نیست. اقساط بالا و طول کم بازپرداخت تسهیلات، بیشتر مناسب دهک‌های پردرآمد است در حالی که‌ وام 60 میلیونی برای این طیف تقاضای خرید مسکن، با توجه به متراژ و قیمت آپارتمانی که خریداری می‌کند، هیچ «جذابیتی» ندارد. به این ترتیب، محاسبه و تشخیص نادرست بانک‌ها در موضوع وام خرید مسکن سبب شده تسهیلاتی با کمترین اثرگذاری در بین متقاضیان به بازار بیاید.از بین 8 بانک خط‌شکن، تسهیلات یک بانک خصوصی، مناسب خرید مسکن دهک پردرآمد است.

مبلغ این وام 200 میلیون تومان است که حدود یک‌پنجم هزینه خرید آپارتمان بزرگ متراژ نه چندان لوکس در مناطق شمالی شهر تهران را برای یک خانوار متقاضی «تبدیل به احسن» خانه خود، پوشش می‌دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است در حال حاضر تسهیلات 60 میلیونی خرید مسکن بانک عامل این بخش که از طریق خرید اوراق قابل دریافت است، در مقایسه با وام 60 میلیونی 7 بانک دیگر، حاوی پنج مزیت است که استفاده آن برای دهک‌های میان درآمد و متقاضیان مصرفی، به‌صورت نسبی راحت‌تر است.وام 60 میلیونی بانک مسکن، با دوره بازپرداخت 12 ساله و نرخ سود اسمی 5/ 17 درصد و واقعی حدود 20 درصد، پرداخت می‌شود ضمن آنکه اقساط ماهانه آن، زیر یک میلیون تومان است و دریافت آن فاقد شرط پس‌انداز یا رسوب سپرده است. ویژگی پنجم این تسهیلات، تبدیل شدن به وام 70 میلیونی است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند سایر بانک‌ها برای ایجاد رقابت در نظام تامین مالی مسکن، باید شرایط برابر یا بهتر از آنچه در حال حاضر بانک عامل بخش مسکن در این بازار تدارک دیده است را در پرداخت تسهیلات خرید مسکن به‌کار بگیرند. این رقابت می‌تواند هزینه دسترسی متقاضیان به وام را از طریق افزایش طول دوره بازپرداخت به بالای 15 تا 20 سال و همچنین تعدیل نرخ سود، کاهش دهد.بانک‌ها از اردیبهشت سال گذشته که شورای پول و اعتبار ممنوعیت وام خرید مسکن را لغو کرد تا اوایل امسال، به یک دلیل عمده حاضر به تامین مالی متقاضیان مسکن نبودند. طی این مدت، نرخ بالای سود در بازار بین بانکی که اوایل سال گذشته 29 درصد بود و تا پایان سال به حدود 20 درصد رسید، هزینه تامین منابع برای پرداخت اعتبار بلندمدت به متقاضیان خرید مسکن را در سطحی قرار داده بود که بانک‌ها با سود عقود مبادله‌ای قادر به پرداخت این نوع وام نبودند. در این میان، کوتاه‌مدت بودن عمده سپرده‌های بانکی در مقابل بلندمدت بودن وام خرید مسکن، کار پرداخت را مشکل‌تر می‌کرد. اما در حال حاضر با کاهش نرخ سود در بازار بین بانکی به سطح 5/ 17 درصد، امکان تامین اعتبار وام خرید مسکن برای بانک‌ها فراهم شده است.

تعریف مسیر اشتباه

با این حال به رغم رفع انحصار بانک مسکن در پرداخت وام خرید مسکن و امکان ورود سایر بانک‌ها به این حوزه، اغلب بانک‌های خصوصی به‌صورت رسمی هیچ تسهیلاتی با عنوان خرید مسکن پرداخت نمی‌کنند و تنها وام تعمیر مسکن را به‌صورت بازپرداخت کوتاه مدت و با سود بیشتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار برای استفاده متقاضیان خرید آپارتمان پیشنهاد می‌کنند. شرایط پرداخت وام تعمیر که در بانک‌های مختلف که عمدتا سقف متفاوتی بین 40 تا 60 میلیون تومان دارد به نحوی تعریف شده که نه تنها سود آنها یک درصد بیش از نرخ مصوب بانک مرکزی است، بلکه مدت زمان بازپرداخت آن نیز بین یک تا پنج سال تعریف شده و برخلاف وام خرید مسکن، در زمره وام‌های کوتاه‌مدت دسته‌بندی می‌شود و با این اوصاف، اقساط سنگین آن عامل عدم اقبال قشر میان درآمد به این تسهیلات است.به گزارش «دنیای اقتصاد» اوایل سال گذشته بود که بانک مرکزی با مصوبه شورای پول و اعتبار انحصار بانک مسکن در پرداخت تسهیلات خرید مسکن را از بین برد و امکان ورود سایر بانک‌ها به پرداخت وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن فراهم شد. براساس این مصوبه، همه بانک‌ها مجاز شدند از محل منابع داخلی خود تا سقف ۶۰ میلیون تومان در شهر تهران، ۵۰ میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۴۰ میلیون تومان در سایر مناطق شهری به متقاضیان با سود مصوب شورا برای تسهیلات عقود مبادله‌ای، وام خرید مسکن پرداخت کنند. طی یک سال گذشته بانک‌ها با طرح سه چالش شامل کمبود منابع، رسوب کوتاه مدت سپرده‌ها و همچنین هزینه بالای تامین پول از بازار بین بانکی، از اجرای مصوبه غیرتکلیفی شورای پول و اعتبار که صرفا اجازه پرداخت وام خرید را داده بود، کنار کشیدند و مانع شکل‌گیری بازار رقابتی تسهیلات مسکن شدند. اما اخیرا اخبار اعطای تسهیلات خرید مسکن در هفت بانک خصوصی و یک بانک دولتی آغاز شده است. بررسی‌های میدانی خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» از این بانک‌ها نشان می‌دهد این بانک‌ها اگرچه به لحاظ قانونی تکلیفی برای پرداخت وام خرید مسکن ندارند، اما تلاش می‌کنند سهمی از این بازار را به خود اختصاص دهند. با این حال هنوز هیچ یک از بانک‌های مذکور رسما به بازار پرداخت تسهیلات واقعی خرید مسکن ورود نکرده‌اند و کلیه وام‌هایی که ارائه می‌کنند، در ظاهر اسم «وام خرید»‌ را ضمیمه خود دارد یا به عناوین دیگر برای خرید ملک وام می‌پردازند. هر چند برخی از بانک‌های خصوصی مدعی هستند که شرایط پرداخت وام در دست بررسی است و پس از ابلاغ دستورالعمل‌های رسمی قابل پرداخت خواهد بود، اما در عین حال اغلب بانک‌ها به صراحت اعلام می‌کنند که هیچ وامی با عنوان خرید مسکن پرداخت نمی‌کنند. آنها اغلب به جای وام خرید،‌ وام تعمیرات مسکن را پیشنهاد می‌کنند و ارقام 40 تا 60 میلیون تومانی را با این عنوان برای خرید مسکن پرداخت می‌کنند. این در حالی است که سقف متعارف وام تعمیرات مسکن 10 میلیون تومان است و بانک مسکن به‌عنوان بانک تخصصی فعال در بازار مسکن، همین سقف را لحاظ کرده است. در این میان تنها یک بانک خصوصی سقف 200 میلیون تومانی را در قالب تسهیلات خرید مسکن ارائه می‌کند و عملا تنها بانکی است که بیش از تسهیلات فعلی بانک مسکن وام خرید پرداخت می‌کند. نکته جالب توجه این است که براساس مصوبه بانک مرکزی، اعطای تسهیلات خرید مسکن در بانک‌های مختلف نیازی به رسوب پول و پس‌انداز (سپرده بانکی)، برخورداری از گردش مالی یا بلوکه شدن بخشی از تسهیلات ندارد و متقاضیان صرفا باید نسبت به ارائه مدارک لازم شامل سند واحد مسکونی، مدارک استخدامی و افتتاح حساب قرض الحسنه اقدام کنند.

با این حال تمام بانک‌های مورد بررسی برای پرداخت وام تعمیرات مسکن، شرایطی نظیر سپرده‌گذاری و رسوب پول به مدت 3 تا 6 ماه و با رقمی معادل 30 تا 80 درصد میزان تسهیلات درخواستی، مسدود شدن 10 تا 16 درصد از میزان تسهیلات در مدت زمان بازپرداخت و همچنین قرار گرفتن سند خانه در رهن بانک را تعریف کرده‌اند. از سوی دیگر سود پیش‌بینی شده برای وام مسکن در این بانک‌ها 20 درصد تعیین شده است که دو بانک خصوصی و یک بانک دولتی این سقف را رعایت کرده، اما سایر بانک‌ها یک تا دو درصد بیشتر از رقم مصوب یعنی 22 درصد سود برای وام خرید مسکن پیش‌بینی کرده‌اند.

یکی دیگر از تفاوت‌های مهم وام تعمیرات که بانک‌های خصوصی آن را به جای وام خرید مسکن پیشنهاد می‌کنند، مدت بازپرداخت آنهاست. وام مسکن در زمره تسهیلات بلند مدتی است که شرایط بازپرداخت آنها قاعدتا باید بیش از 5 سال و معمولا بین 10 تا 15 سال باشد. این در حالی است که بازپرداخت وام‌های تعمیرات بین یک تا پنج سال تعیین شده و کوتاه یا میان مدت است. برخی از متصدیان بخش اعتبارات و تسهیلات بانک‌های خصوصی رسما اذعان می‌کنند که تسهیلات پیشنهادی آنها برای متقاضیان گران قیمت است و صرفه و صلاح خریداران مسکن در استفاده از آن نیست. با وجود اینکه اغلب بانک‌ها در تامین مالی برای پرداخت وام مسکن دچار مشکل هستند و از این رو ترجیح می‌دهند تسهیلات خود را در قالب‌های زودبازده نظیر کسب و کار پرداخت کنند تا در مدت زمان کوتاهی قابل بازگشت باشد، اما از آنجا که ضرر سرمایه‌گذاری در ملک به دلیل برخورداری از ضمانت ملکی، از سایر حوزه‌ها کمتر است، ریسک پایین پرداخت وام خرید مسکن بانک‌ها را به حضور در این عرصه ترغیب می‌کند.

تمایل به حضور در بازار مسکن از یکسو و عدم صرفه اقتصادی اعطای تسهیلات بلندمدت، بانک‌ها را به راه میانبری هدایت کرده است که به واسطه آن از پاسخگویی به بخش‌های نظارتی بازار پول مبرا شوند. آنها تسهیلات کوتاه و میان مدت تعمیرات مسکن را برای خرید در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند تا ناچار نباشند درباره شرایط اعطای وام و مدت بازپرداخت که تناسبی با الزامات وام خرید مسکن ندارد، به بانک مرکزی پاسخ دهند. با این حال به نظر می‌رسد مسیر اشتباهی را که از هم اکنون شکست آن مشهود است، برای تصاحب سهمی از بازار تسهیلات مسکن طی می‌کنند. بانک‌های مورد بررسی سقف وام تعمیرات را چند برابر کرده‌اند تا برای خرید مسکن قابل استفاده باشد،‌ اما در عین حال مشتریان وام 40 تا 60 میلیون تومانی طبقه متوسط درآمدی هستند که پرداخت اقساط این وام‌ها در مدت زمان بازپرداخت پنج ساله برای این قشر سنگین است. از سوی دیگر قشر پردرآمدی که از عهده پرداخت اقساط سنگین بر می‌آید نیز برای خرید خانه‌ای متناسب با جایگاه درآمدی خود، به وام 40 تا 60 میلیون تومانی نیاز ندارند. این تعارض موجب می‌شود بانک‌های خصوصی و دولتی دیگر نتوانند سهمی از بازار تسهیلات مسکن را از آن خود کنند.

بیشترین سقف وام خرید

بیشترین سقف پرداختی وام تعمیرات مسکن در این بانک‌ها که به‌عنوان تسهیلات خرید پرداخت می‌شود، 200 میلیون تومان است که یکی از بانک‌های خصوصی آن را با اقساط سنگین ماهانه 5 میلیون و 700 هزار تومانی و بازپرداخت پنج ساله با سود 22 درصد پرداخت می‌کند. 15 درصد از رقم وام درخواستی در یک حساب سپرده کوتاه‌مدت با سود 10 درصدی تا زمان تسویه اقساط مسدود خواهد ماند. ضمن اینکه همچون همه بانک‌های دیگر بابت این وام سند ملک باید به رهن بانک درآید.

یکی دیگر از بانک‌های خصوصی نیز با شرایط مشابه وام 50 میلیون تومانی تعمیرات را به خریداران مسکن پرداخت می‌کند.

بانک خصوصی دیگری وام تعمیرات تا سقف 60 میلیون تومان را با مسدود کردن 12 درصد از مبلغ وام در یک حساب قرض‌الحسنه پرداخت می‌کند که با این حساب به مبلغ مسدودی سود تعلق نمی‌گیرد. بازپرداخت این وام حداکثر 60 ماهه (پنج ساله) با نرخ سود 22 درصد است که دو درصد بیشتر از نرخ مصوب بانک مرکزی برای تسهیلات عقود مبادله‌ای است. اقساط این وام نیز حدود یک‌میلیون و 300 هزار تومان است. البته براساس اظهارات متصدیان واحد اعتبارات و تسهیلات برخی از شعب این بانک، احتمال ابلاغ دستورالعملی درباره اعطای وام مسکن در این بانک با سود 22 درصد وجود دارد، اما هنوز اطلاعاتی از سقف تسهیلات و مدت بازپرداخت آن وجود ندارد.

متصدی یکی دیگر از این بانک‌های خصوصی اگرچه صراحتا اعلام می‌کند که این بانک تاکنون تسهیلاتی برای خرید مسکن پرداخت نکرده است، اما تسهیلات حداکثر 60 میلیون تومانی تعمیرات مسکن با سود 20 درصد را معرفی می‌کند. شرایط پرداخت تسهیلات مذکور به این صورت است که رقم مشخصی به مدت سه ماه تا یک سال در حساب بانکی متقاضی رسوب می‌شود و پس از آن معادل 180 درصد میزان سپرده وام پرداخت می‌شود. به این ترتیب برای دریافت وام 60 میلیون تومانی باید حدود 34 میلیون تومان دست کم به مدت سه ماه مسدود بماند و پس از طی این دوره زمانی، همزمان با پرداخت وام وجه مسدودی آزاد می‌شود. زمان بازپرداخت این تسهیلات 6 برابر مدت زمانی است که سپرده رسوب شده است. همچنین اقساط وام مذکور 2 میلیون و 230 هزار تومان تعیین شده که به نسبت افزایش زمان رسوب سپرده،‌ از میزان اقساط کاسته می‌شود. وام تعمیرات مسکن یکی دیگر از بانک‌های خصوصی نیز تنها به مشتریان وفادار با گردش مالی قابل قبول معادل 5 برابر رسوب نقدینگی به مدت سه تا شش ماه پرداخت می‌شود. بازپرداخت این وام با سود 22 درصد حداکثر بین دو تا سه سال خواهد بود. یکی دیگر از بانک‌ها وام 40 میلیون تومانی تعمیرات مسکن را با سود 22 درصد و بازپرداخت پنج ساله و قرار گرفتن سند در رهن بانک پرداخت می‌کند که اقساط آن ماهانه حدود یک میلیون و 100 هزار تومان است. 16 درصد وام مذکور معادل 6میلیون و 400 هزار تومان باید تا زمان تسویه اقساط در یک حساب قرض الحسنه نزد بانک مسدود بماند. یک بانک خصوصی دیگر در قبال رسوب حداقل سه ماهه سپرده معادل رقم وام درخواستی با مدت بازپرداخت یک تا پنج ساله و سود 20 درصد تا سقف 50 میلیون تومان تسهیلات تعمیرات مسکن پرداخت می‌کند. اقساط این وام در صورت بازپرداخت یکساله 6 میلیون تومان است و در صورت افزایش مدت بازپرداخت و کاهش اقساط، از سقف وام پرداختی کاسته می‌شود. تنها بانک دولتی این فهرست سقف 20 میلیون تومانی وام جعاله را با سود 20 درصد و بازپرداخت پنج ساله با اقساط حدود 500 هزار تومانی به خریداران مسکن پرداخت و ادعا می‌کند که اگرچه سقف آن از بانک‌های خصوصی دیگر پایین‌تر است، اما قطعا سود کمتری از آنها دریافت می‌کند. وی ادعا می‌کند که بانک‌های خصوصی به عناوین و روش‌های مختلف از پرداخت سود برابر نرخ مصوب بانک مرکزی خودداری می‌کنند.