سال های 1389 تا 1390 را می توان دوره فوران بازار مسکن در ایران دانست؛
سال هایی که شرایط بازار مسکن بستر را برای ورود سوداگران به این بازار و
جهش قیمت املاک و زمین فراهم کرد. رونق گیری بازار مسکن همچنین باعث شد تا
علاوه بر فعالان صنعت ساختمان، سرمایه گذاران صنف های دیگر نیز به ساخت و
ساز روی آورند. بنابراین، بازار مسکن به یکباره با افزایش عرضه همراه با
افزایش قیمت مواجه شد.
در وضعیت بحران اقتصادی سال های پایانی دولت دهم،
این بازار پررونق دچار رکود شد تا جایی که کاهش قیمت ها حتی نگرانی
مسوولان را نیز برانگیخت. آنان هشدار دادند در صورت ادامه این روند با کاهش
بی سابقه ساخت و ساز مواجه خواهیم شد.
وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم
اما طی سه سال گذشته با پیگیری راهکارهایی کوشید به رونق بازار مسکن کمک
کند. این وزارتخانه در 2 نوبت وام های مسکن با سود یارانه ای را افزایش
داد. ارایه وام های 50 میلیون تومانی برای نوسازی بافت فرسوده، تسهیلات80
میلیون تومانی خرید مسکن بدون شرایط خاص و وام های 160 میلیون تومانی به
زوج های خانه اولی از مهمترین اقدام های این وزارتخانه با همکاری بانک
مرکزی و بانک مسکن بوده تا افزایش قدرت خرید مردم و در نتیجه افزایش معامله
های مسکن را به بار آورد.
به گفته کارشناسان، در کنار محرک های یاد
شده، متغیر مهم دیگری نیز بازار مسکن را زیر تاثیر قرار داده و آن کاهش نرخ
سود بانکی است. با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، مسکن می تواند مقصد بعدی
سرمایه های سپرده باشد. طبق گزارش های اتحادیه مشاوران املاک، میزان
معامله های خرید و فروش در 2 ماه ابتدای سال نسبت به دوره های گذشته افزایش
یافته است که این رشد می تواند نشانه خیز بازار مسکن از وضعیت رکود و آغاز
دوره پیش رونق باشد.
***خروج غیرتورمی مسکن از وضعیت رکود
طبق
گفته اخیر معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، وقتی خرید و فروش
مسکن بر پایه نظام تسهیلات و پس انداز باشد، بر کاهش تورم اثر گذار است.
سیاست دولت یازدهم در بخش مسکن نیز مبتنی بر بازار رهن و پس انداز است.
بنابراین خرید و فروش مسکن بر پایه این نظام، اثر کاهشی بر تورم دارد و
اقتصاد سالمی را به وجود می آورد. در نتیجه کارکرد چنین فرایندی، مسکن از
رکود خارج می شود و تورمی را هم در این بخش نخواهیم داشت. به این ترتیب، با
گذشت سه سال از اجرای سیاست های نوین در بازار مسکن، شاهد رشد نسبی معامله
ها طی ماه های گذشته بوده ایم.
«مهدی سلطان محمدی» کارشناس بازار مسکن
در گفت وگو با گروه پژوهش و تحلیل خبری ایرنا، با تاکید بر ورود بازار مسکن
به دوره پیش رونق گفت: پیش بینی می شود در نیمه دوم سال، حجم معامله های
خرید و فروش در بازار مسکن افزایش جدی و مسکن برای ورود به وضعیت رونق
آمادگی یابد. با توجه به کاهش پروانه های ساختمانی طی چند سال گذشته، فضا
برای فعالیت دوباره سرمایه گذاران این حوزه فراهم است.
سلطان محمدی با
بیان اهمیت کاهش نرخ سود بانکی در بخش های سپرده و تسهیلات اظهار کرد: این
سیاست پولی و بانکی در نهایت منجر به رونق بازار مسکن می شود.
وی ادامه
داد: عوامل بنیادی برای خروج بازار مسکن از رکود وجود دارد. براساس این
عوامل بنیادی، پیش بینی می شود زمان ورود به رونق نزدیک باشد و نشانه هایی
که تا به امروز در بازار مشاهده شده حاکی از افزایش معامله های مسکن و
تزریق منابع به این بازار است.
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به
پرسشی مبنی بر این که آیا امکان ورود به دوره رونق بدون افزایش قیمت در
بازار مسکن وجود دارد، گفت: به طور قطع برای یک دوره کوتاه امکان خروج
غیرتورمی از رکود مسکن وجود دارد اما برای مدت زمان طولانی این احتمال
بسیار بعید است.
وی با بیان اینکه با ادامه روند کاهش تورم، جهش قیمت در
بازار مسکن نخواهیم داشت، اضافه کرد:همواره در بازار مسکن پس از دوره رکود
و کاهش قیمت با دوره رونق و افزایش قیمت مواجه هستیم ولی در صورت ثبات
اقتصادی و تداوم روند کاهشی نرخ تورم، در دوره رونق شیب افزایش قیمت بسیار
آرام و نامحسوس خواهد بود.
«محمدمهدی مافی» دیگر کارشناس بازار مسکن نیز
در گفت وگو با پژوهشگر ایرنا گفت: دولت برای خروج بازار مسکن از رکود همه
تلاش خود را به کار بسته است. از ابتدای روی کار آمدن دولت یازدهم، سیاست
افزایش تسهیلات بانکی با سود یارانه ای برای خرید مسکن اجرایی شد و
متقاضیان در حال حاضر می توانند با سپرده گذاری، تا سقف 160 میلیون تومان
وام مسکن دریافت کنند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: آمار افزایش
معامله های مسکن امیدوار کننده و سینگال هایی (نشانه هایی) که از سایر
بازارها دیده می شود، مثبت است. ثبات اقتصادی، افزایش ضریب امنیت سرمایه
گذاری و استقبال سرمایه گذاران خارجی از مشارکت در بازارهای ایران نشان می
دهد که فضای کسب و کار در کشورمان رو به بهبود است. به طور قطع این افزایش
سرمایه گذاری ها در اقتصاد به بازار مسکن هم سرایت می کند.
***کم متراژها زودتر به رونق می رسند
سیاست
های بازار مسکن در دولت های نهم و دهم بر اجرای مسکن مهر متمرکز بود و
روند خانه دار شدن مردم با پس انداز قرض الحسنه و تسهیلات بانکی متوقف شد.
حال در دولت یازدهم با جلوگیری از سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن، مردم
به پس انداز و استفاده از تسهیلات یارانه ای تشویق شده اند و نشانه هایی
از رونق بازار مسکن به وجود آمده است؛ رونقی که به گفته کارشناسان، ابتدا
شامل خانه های با متراژ کم یا متوسط خواهد شد.
در همین پیوند، مافی در
پاسخ به این پرسش که کدام گروه از واحدهای مسکونی زودتر وارد دوره رونق
خواهند شد، تاکید کرد: از آنجایی که هنوز توان خرید مصرف کنندگان تقویت
نشده است، انتظار می رود خانه هایی با متراژ کم و متوسط زودتر وارد دوره
رونق شوند زیرا عده ای به دنبال تبدیل خانه های خود به اندازه بزرگترند و
برخی هم با متراژ کم صاحبخانه می شوند. با شروع رونق اما افزایش معامله های
خرید و فروش مسکن به خانه های با متراژ بالا و باکیفیت سرایت خواهد کرد.
مسوولان
و کارشناسان بازار مسکن معتقدند که سال 95، سال خروج مسکن از رکود است.
حتی در صورت وارد نشدن به دوره رونق، رکود این بازار امسال به پایان می رسد
و مسکن وارد دوره پیش رونق خواهد شد؛ وضعیتی که در آن دیگر از معامله های
سفته بازانه خبری نخواهد بود. این که حجم معامله های سفته بازانه کاهش
یافته است، نکته خوبی برای بازار مسکن محسوب می شود.
در شرایط کنونی،
معامله های مصرفی در بازار جریان دارد که این داد و ستدها به افزایش قیمت
منجر نخواهد شد. سیاست دولت این است که با کاهش نرخ سود بانکی و خروج
سرمایه ها از سپرده به بازار مسکن، این بازار بدون سوداگری به رونق برسد.
