دو پالس انحرافی از بازار مسکن

 بررسی‌های جامع درباره آمار رسمی از «اوضاع مسکن در ماه نیمه‌تعطیل» به شناسایی دو پالس انحرافی منجر شده است که مشخص می‌کند اگر چه تحولات فروردین 95، در ظاهر معنای «شروع دوباره نوسان قیمت» و «بازگشت رکود معاملاتی» را می‌دهد، اما این رفتار مطابق فروردین حداقل 4 سال گذشته بوده که در شروع هر سال - چه رونق و چه رکود- تکرار می‌شود. با این حال،‌ یک اتفاق جدید، آستانه رونق غیرتورمی را نشان می‌دهد.


 عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولین ماه سال 95، به ثبت دو علامت «گمراه‌کننده» در نبض فروردین ماه معاملات ملک منجر شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار حاکی است: ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با 8 درصد کاهش نسبت به اسفند 94، وارد سطح قیمتی بهمن و ماه‌های قبل از آن شد. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز در فروردین، سقوط 56 درصدی را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه یک فصل گذشته رسید. در حال حاضر دو رخداد ملکی در ماه نیمه تعطیل سال 95 که شامل «افت محسوس قیمت مسکن آن هم یکسال پس از ثبات نسبی» و همچنین «ریزش حجم معاملات آپارتمان بعد از یک فصل صعود» می‌شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسیر تازه‌ای که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. این دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهای تکمیلی، مورد تحلیل اقتصادی قرار نگیرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخلیه در قیمت» را منعکس کند. اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تحولات یک ماه اخیر در بازار مسکن نشان می‌دهد: معاملات ملک در تهران طی فروردین امسال با تاثیرپذیری از شرایط «تقویم»، همچون اولین ماه هر سال، با یک تغییر جهت کوتاه‌مدت حداکثر 30 روزه روبه‌رو شد که این اتفاق مطابق دوره‌های پیشین، ماندگار و قابل سرایت به سایر ماه‌های سال نیست. حجم معاملات ملک در فروردین به دلیل تعطیلی کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نیمه دوم ماه محدود است که در این زمان اندک نیز عمده بازاریابی‌ها صرف فراهم کردن زمینه انجام معامله برای ماه بعد می‌شود.

در فروردین ماه همچنین نگاه مبهم سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، مانع از تمایل فروشنده‌ها به حضور در بازار می‌شود طوری که به گفته مشاوران املاک، حتی در صورت تقاضای موثر برای خرید مسکن در این ماه، فایل‌های فروش با نظر مالکان برگشت می‌خورد و عرضه دوباره آنها به اردیبهشت و خرداد موکول می‌شود. تحت تاثیر این شیوه عملکرد بازار ملک، ابتدای امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در هر یک از ماه‌های زمستان 94 به رقمی معادل 5 هزار و 639 واحد مسکونی در فروردین نزول کرد. سقوط معاملاتی در فاصله اسفند تا فروردین را می‌توان در چهار سال گذشته نیز ردیابی کرد. در فروردین سال 92 که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزدیک شدن به نقطه اوج بود، حجم خرید آپارتمان در تهران 63 درصد نسبت به اسفند 91 افت کرد و تنها 4900 فقره مبایعه‌نامه‌ در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد. همچنین در فروردین سال‌های 93 و 94 نیز حجم معاملات در این بازار به ترتیب 55 درصد و 65 درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراین ماه ابتدایی سال 95 نیز عینا به وضعیت طبیعی ابتدای سال‌های قبل دچار شد.

در این ماه، فقط یک گروه از فروشنده‌ها وارد بازار ملک می‌شوند. این گروه مالکانی هستند که به هر دلیل اقتصادی یا غیراقتصادی، با شرایط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوری دارند. در نتیجه، ویژگی این نوع فروشنده‌ها در ماه فروردین باعث می‌شود معاملات انجام شده در این ماه، به لحاظ قیمت به نفع خریدار تمام شود و میانگین ارزش معاملات کاهش پیدا کند. در فروردین سال‌های 92، 93 و 94، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ترتیب 7/4 درصد، 3/7 درصد و 4/6 درصد افت کرد. در این میان، کاهش نزدیک به 8 درصدی متوسط قیمت آپارتمان‌های پایتخت در اولین ماه سال 95، علاوه بر منشأ ذاتی بازار فروردین، یک علت دیگر نیز دارد و آن به «هیجان به‌وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمی‌گردد. در آخرین ماه سال گذشته، به دلیل کاهش دستوری نرخ سود بانکی و تغییر مقصد تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار ملک، قیمت مسکن در تهران از مسیر نوسان صفر ماه‌های قبل خود خارج شد و 8 درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر سطح قیمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هیجان بازگشته است و این افت قیمت با توجه به سایر متغیرهای اقتصاد مسکن، ارتباطی به حباب یا تخلیه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن برای سنجش میزان حباب قیمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بین قیمت مسکن و اجاره‌بهای سالانه استفاده می‌شود.

عدد حاصل از این نسبت طی 25 سال گذشته، در دوره‌های رکود و زمانی که حباب قیمت مسکن به‌صورت کامل تخلیه می‌شود، به سطح 15 رسیده و در نقطه اوج و جهش قیمت مسکن نیز تا مرز 25صعود کرده است. در حال حاضر که پایان دوره رکود مسکن است و به دلیل ثبات یکساله قیمت مسکن بعد از یک‌ سال و نیم روند کاهشی، می‌توان به تخلیه حباب قیمت امیدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح 9/14 قرار دارد که این نسبت به معنای نبود حباب در قیمت مسکن است. با این استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمتی از آن استفاده می‌کنند، مشخص می‌شود، در وضعیت فعلی معاملات مسکن می‌تواند بدون نوسان قیمتی رونق بگیرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» هر چند حجم معاملات مسکن در فروردین امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقایسه با فروردین سال گذشته، 19 درصد افزایش یافت که از این منظر، نقطه قوت پیش‌بینی‌های قبلی مبنی بر پایان رکود مسکن در سال جاری، محسوب می‌شود. این در حالی است که فروردین سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران 28 درصد نسبت به فروردین سال 93 افت کرد. به این ترتیب، مطابق چشم‌انداز کارشناسی، بازار معاملات مسکن با سپری کردن دوره پیش‌رونق در زمستان94، ظرف ماه‌های آینده وارد دوره رونق غیرتورمی خواهد شد. این دوره به‌صورتی خواهد بود که میزان رشد احتمالی قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم است.

ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن 8 درصد کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین سال94، رقمی معادل 4 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه 4/ 7 درصدی در همین ماه،‌ بیانگر نوسان مسکن در سطح زیرین تورم است.نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» همچنین حاکی است: علاوه بر دو علت ناشی از «ساختار بازار ملک در فروردین» و «رفع هیجان قیمتی اسفند»، یک علت سوم نیز برای کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگی خرید و فروش آپارتمان در مناطق 22 گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه یک و سه به‌عنوان مناطق گران قیمت بازار مسکن -که اثر فزاینده بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران دارد- به یک سوم ماه‌های قبل کاهش یافت اما در دو منطقه 4 و 5، حجم معاملات بیش از 50 درصد افت نکرد و در برخی مناطق جنوبی نیز نصف شد. 25 درصد کل معاملات خرید مسکن در تهران، در دو منطقه 4 و 5 انجام می‌شود و متوسط قیمت در آنجا کاملا به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است. بنابراین، در ماه گذشته، موقعیت منطقه‌ای معاملات نیز به نوعی از کاهش قیمت پشتیبانی کرده است.

روایت مدیرکل اقتصاد مسکن از نوسان کوتاه‌مدت

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اعلام کرد: تحولات ماه فروردین در بازار معاملات مسکن به «ابعاد زمانی» مربوط است و نوعی نوسان کوتاه‌مدت غیر قابل تعمیم به سایر ماه‌های سال به حساب می‌آید. علی چگینی در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: روند طبیعی بازارها ممکن است تحت هر شرایطی با نوسانات زودگذر مواجه شود. معاملات مسکن در تهران نیز طی فروردین امسال به‌خاطر آنکه بازار تا نیمه ماه کاملا تعطیل بود، با افت حجمی روبه‌رو شد، ضمن آنکه در این ماه معامله‌گران ملک معمولا دنبال خرید و فروش بزرگ به لحاظ ارزش معامله نمی‌روند، بنابراین روند طبیعی معاملات ملک مجددا از اواسط اردیبهشت و حداکثر خرداد ماه برقرار می‌شود. چگینی افزود: در این فاصله زمانی، دو طرف عرضه و تقاضای مسکن سعی می‌کنند انتظارات خود را با فضای اقتصادی بازار تطبیق دهند اما در فروردین، قطعا امکان تشخیص اقتصادی برای تصمیم‌گیری وجود نداشته است. وی تاکید کرد: کاهش معاملات مسکن در ماه گذشته باعث شد قیمت به سطح قبل از اسفند برگردد اما با این حال، ماه‌های اردیبهشت و اسفند، زمان تعیین‌کننده برای آینده قیمت است. ضمن آنکه، احتمال نوسانات در نیمه اول سال بعید است.