دنياي اقتصاد:اعلام «افزايش سقف وام خريد مسكن» دو واكنش به همراه داشت
آرامبخش زمستاني براي معاملات‌مسكن
مخالفت مسوولان بخش مسكن با مصوبه بانك‌مركزي؛ تجربه بسته پولي90 دوباره تكرار مي‌شود؟
عقب‌نشيني خريداران مسكن از بازار براي استفاده از مزاياي وام 25 ميليوني
گروه مسكن- فريد قديري: تصميم تازه بانك‌مركزي براي وام خريد مسكن همان‌طور كه قابل‌انتظار بود، دو واكنش آني را به ترتيب از سوي «خريداران» و «مسوولان» با خود وارد بازار مسكن كرد.
اعلام ناگهاني «افزايش سقف وام خريد مسكن» پيش‌از آنكه به تقويت قدرت مالي خريداران منجر شود، از هم‌اكنون در نقش آرامبخش براي معاملات زمستاني ملك، باعث شده متقاضياني كه از اواسط دي‌ماه تاكنون تحت تاثير هيجانات سكه‌ودلار، در بنگاه‌هاي املاك صف خريد تشكيل داده‌اند، به مدت حداقل سه‌ماه از بازار مسكن خارج شوند.
آنچه در بسته‌پولي جديد بانك‌مركزي براي تسهيلات خريد مسكن درنظر گرفته شده، پنجشنبه گذشته همزمان با انتشار جزئيات آن -وام 25 ميليوني خريد مسكن- در بازار اثر كرد؛ طوري كه حجم خريد‌وفروش آپارتمان در تهران نسبت به چهارشنبه 45 درصد كاهش يافت.
كارشناسان علت افت معاملات مسكن بعد از اعلام افزايش وام را در «پروسه زمان‌بري كه براي تزريق وام جديد به بازار لازم است»، عنوان مي‌كنند.براساس تكليف جديدي كه براي بانك مسكن تعيين شده، سقف وام خريد مسكن از 20 ميليون تومان كنوني به 25 ميليون تومان افزايش پيدا كرده است.اما از آنجا كه وام خريد مسكن مشروط به سپرده‌گذاري متقاضيان است و بايد دستورالعمل جديدي براي سپرده‌گذاران تدوين شود و محتواي آن حداقل يك‌فصل توسط سپرده‌گذار رعايت شود، هم‌اكنون خريداران مسكن –تقاضاي مصمم- با اطلاع از اين پروسه شروع به عقب‌نشيني كرده‌اند تا بعد از واجدشرايط شدن وام 25 ميليون توماني، با دست پرتري، وارد بازار ملك شوند.
بانك‌مركزي اوايل امسال وام 18 ميليوني خريد مسكن را به 20 ميليون تومان افزايش داد؛ اما 5 ماه طول كشيد تا دستورالعمل پرداخت آن، به شعب بانك‌مسكن ابلاغ شود.
در دستورالعمل كنوني، دو راه براي دسترسي به وام 20 ميليوني وجود دارد. در شيوه اول، شرط پرداخت وام 20 ميليوني خريد مسكن، سپرده‌گذاري 10 ميليون توماني به مدت يك‌سال است.و در قالب شيوه دوم، سپرده‌گذاراني كه يك‌سال سپرده‌اي معادل 9 ميليون تومان را در بانك قرار داده‌اند و موعد اعطاي وام 18 ميليوني به آنها فرارسيده است، مي‌توانند يك فصل اضافه‌تر سپرده خود را نزد بانك نگه‌دارند تا به جاي 18 ميليون، 20 ميليون تومان وام دريافت كنند.
به اين ترتيب در دستورالعملي كه براي پرداخت وام 25 ميليون توماني خريد مسكن نوشته خواهد شد، به طور قطع، هم طول سپرده‌گذاري و هم مبلغ سپرده به ترتيب حداقل معادل «يك‌فصل» و «2 ميليون تومان» افزايش خواهد يافت كه خريداران مسكن براي رعايت اين شرايط، به انصراف موقتي از خريد و گذشت زمان نياز دارند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» موجي كه طي چند هفته گذشته براي خريد مسكن در تهران تشكيل شده بود تا حدودي نظم زمستاني بازار ملك را به هم ريخت؛ طوري كه از يك‌سو طرف عرضه را به افزايش قيمت تحريك كرد و از سوي ديگر تعادل بين حجم واحدهاي آماده فروش و خريداران را برهم زد.اما از امروز حجم خريداران -به اميد وام 25 ميليوني- كاهش پيدا ميكند و حتي اين احتمال وجود دارد كه بازار پيش‌خريد مسكن دوباره رونق بگيرد.تحت تاثير اين دو اتفاق كه ناشي از اعلام افزايش وام خريد مسكن خواهد بود، رشد تدريجي قيمت مسكن نيز براي مدتي متوقف مي‌شود.به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در روز پنجشنبه كه خبر وام 25 ميليوني خريد مسكن اعلام شد، تعداد مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران از 475 فقره در روز چهارشنبه به 261 فقره رسيد كه اين نشان‌دهنده كاهش حجم خريد‌ها است.
آغاز دوباره مخالفت‌ها با وام جديد
مخالفت‌هاي ريشه‌اي و سابقه‌دار با افزايش وام خريد مسكن، اين بار نيز مقابل تسهيلات 25 ميليون توماني، قد علم كرده است.طي دو روز گذشته از بدنه دولتي تصميم‌گير در حوزه مسكن، زمزمه‌هايي به گوش رسيده مبني بر اينكه «افزايش سقف تسهيلات خريد مسكن در شرايط كنوني جايز نيست و بايد به جاي آن، براي تقويت تامين مالي ساخت‌وساز تدبير شود». نمونه همين نوع مقاومت، زمستان سال گذشته بعد از اعلام جزئيات بسته پولي 90، به كار گرفته شد كه البته نتيجه هم داد. بانك‌مركزي اسفند پارسال در بسته پولي خود پيشنهاد كرده بود وام 18 ميليوني خريد مسكن 5/1 برابر شده و به 27 ميليون تومان تبديل شود، اما دو ماه بعد، مسوولان وزارت مسكن موفق شدند از طريق شوراي عالي مسكن، اين پيشنهاد را ملغي كنند و افزايش خفيف در حد 2 ميليون تومان را براي اين تسهيلات تصويب كنند.
مسوولان بخش مسكن آن زمان در نامه‌اي به رييس شوراي عالي مسكن هشدار دادند افزايش وام خريد منجر به افزايش قيمت زمين و مسكن خواهد شد و با توجه به اينكه چنين تصميماتي بايد با هماهنگي اين شورا باشد، لازم است اين مصوبه از درجه اعتبار ساقط شود.
مسوولان بخش مسكن و شخص رييس‌جمهور معتقدند زياد شدن مقدار وام خريد مسكن منجر به افزايش نقدينگي در بازار ملك و تشكيل حباب قيمتي در اين بازار مي‌شود. اين گروه همچنين مصر است به جاي تمركز سيستم بانكي بر وام خريد، تسهيلات ساخت و قابليت فروش اقساطي آن را افزايش دهد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مسوولان بخش مسكن كه گفته مي‌شود تا پيش از ابلاغ بسته جديد پولي، از تصميم بانك‌مركزي براي افزايش 5 ميليون توماني سقف وام خريد مسكن بي‌خبر بودند، حالا قصد دارند يكبار ديگر از طريق شوراي عالي مسكن يا كارگروه مسكن، جلوي اين افزايش را بگيرند. طبق اينكه چند سالي است در دولت متداول شده، همه نوع سياست‌گذاري درباره بخش مسكن يا تامين مالي اين بخش، بايد در شوراي عالي مسكن يا كارگروه مسكن مورد بررسي و تصويب قرار بگيرد؛ به طوري كه طرح اخير مبني بر «افزايش سقف وام ساخت به 40 ميليون تومان» در كارگروه مسكن تصويب شد. همچنين وام 25 ميليون توماني مسكن‌مهر كه در بسته جديد بانك‌مركزي قيد شده است پيش‌تر در شوراي عالي مسكن مورد توافق اعضا قرار گرفته بود.
25 ميليون وام معادل چندمتر است؟
تسهيلات خريد مسكن درست زماني افزايش پيدا كرده كه ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني نيز نسبت به سال گذشته رشد كرده است.با فرض اينكه نرخ رشد قيمت مسكن در تهران از ابتداي سال تاكنون حدود 25درصد بوده است –هنوز آمار رسمي درباره نرخ رشد قيمت مسكن اعلام نشده است- بانك مركزي معادل همين ميزان، سقف وام خريد را افزايش داده است.اين در حالي است كه سهم وام جديد از پوشش هزينه‌اي قيمت مسكن نسبت به گذشته كمتر شده است. سال گذشته متوسط قيمت مسكن در تهران مترمربعي 5/1 ميليون تومان بود كه در اين حالت با تسهيلات 18 ميليون توماني مي‌شد 24درصد ارزش خريد كوچك‌ترين واحدمسكوني - 50مترمربعي- را تامين كرد.اما در حال حاضر با توجه به اينكه متوسط قيمت مسكن در تهران به مترمربعي 2 ميليون و 200 هزار تومان رسيده است، تسهيلات 25 ميليون توماني، كفاف 22 درصد قيمت خريد كم‌متراژ‌ترين واحدمسكوني را مي‌دهد. كارشناسان مسكن معتقدند: براي آنكه تسهيلات خريد مسكن كارآيي واقعي داشته باشد، بايد بتواند حداقل 40 درصد هزينه خريد ملك را براي خريدار پوشش دهد.
به اين ترتيب، وام جديد از يك‌سو به محل مناقشه بين مسوولان اقتصادي تبديل شده و از سوي ديگر قدرت واقعي آن، اثر محسوسي در تقويت قدرت خريد مسكن ندارد.
