اواخر مهرماه بود که شوراي پول و اعتبار، سقف وام خريد مسکن از طريق اوراق
حق تقدم مسکن را از 35 ميليون تومان به 60 ميليون در تهران، 50 ميليون در
مراکز استان ها و شهرهاي با جمعيت بيش از 200 هزار نفر و نيز 40 ميليون
تومان در ساير شهرها افزايش داد. رقمي که با احتساب 10 ميليون تومان وام
جعاله در اين شهرها، به ترتيب به 70 ، 60 و 50 ميليون تومان مي رسيد. هم
چنين برخي محدوديت ها مانند شرط تاهل و برخي شرايط خاص ديگر نيز برداشته
شد. در اين حال گزارش هاي ميداني از بازار مسکن، حاکي از آن است که اين
بازار در روزهاي اخير شاهد موج محسوسي از تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني و
به خصوص واحدهاي مسکوني کم متراژ بوده است.
هم اينک بازار املاک، عليرغم پيش بيني ها مبني بر تداوم سايه رکود بر
بازار مسکن تا آخر سال جاري، با دو موج تازه مصرفي مواجه شده است. موج اول
ناشي از فعال شدن تقاضاي در حال انتظار مسکن بوده است که با مشاهده و احساس
قيمت هاي حداقلي در بازار مسکن، دست به خريد قطعي در اين بازار زده اند.
به گفته مشاوران املاک تهران، به کف رسيدن قيمت ها، تسهيل شرايط پرداخت
قيمت مسکن براي متقاضيان خريد و نيز زمزمه هايي از شروع افزايش تدريجي قيمت
آپارتمان طي ماه هاي پيش رو، از مهم ترين عوامل ايجاد اين موج در بازار مي
باشد.اما موج دوم را مي توان متاثر از افزايش تسهيلات خريد مسکن طي روزهاي
گذشته دانست. به گفته مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن، در روزهاي
گذشته، گروه جديدي از متقاضيان خريد به بنگاه هاي املاک پا گذاشته اند که
عمده ترين دليل حضور آن ها در بازار و جستجو براي مسکن، همين افزايش وام
گفته شده مي باشد. اين دسته از متقاضيان، به صراحت به مشاوران املاک اعلام
مي کنند که در حال رصد بازار و اطلاع از قيمت ها هستند، اما دست کم تا زمان
آغاز پرداخت وام 70 ميليوني در تهران، قدرت خريد کافي براي انجام معامله
را ندارند.
افزايش دما در بازار کوچک متراژها
اطلاعات "سامانه اطلاعات بازار املاک ايران"، نشان مي دهد که بين 40تا 50
درصد معاملات مسکن صورت گرفته در تهران طي ماه هاي مهر و هم چنين آبان
تاکنون، به واحدهايي با متراژ پايين تر از 75 متر اختصاص يافته است، اما با
توجه به موارد ذکر شده و نيز بررسي هاي ميداني، هم اينک اين واحدها
بيشترين متقاضي بالقوه و بالفعل را در بازار معامله خريد و فروش آپارتمان
هاي مسکوني به خود اختصاص داده اند.
به طوري که در برخي مناطق، بين 80 تا 100 درصد تقاضاي واقعي در اين بازار،
منجر به معامله قطعي مي شود. اين در حالي است که اغلب متقاضيان موج دوم که
منتظر آغاز پرداخت وام 70 ميليوني(در تهران) هستند، نيز در بازار واحدهاي
کم متراژ به دنبال اطلاع از قيمت ها مي باشند. مشاوران املاک، ميانگين
معامله قطعي ساير آپارتمان ها در مناطق مختلف شهر تهران را نيز در حدود 40
درصد برآورد مي کنند.
البته در اين رابطه، مشاوران املاک، حجم بالاي واحدهاي کوچک که طي دوسال
گذشته به صورت فروش نرفته انباشته شده اند را مهم ترين دليل براي به فعليت
رسيدن تقاضاهاي در حال انتظار طي اين مدت مي دانند.
آيا مي توان گفت رونق بازار مسکن در حال تحقق است؟
عليرغم موارد فوق مشاوران املاک از نبود علايم قطعي و قابل استناد براي
افزايش قيمت مسکن در ماه هاي آتي خبر مي دهند. به عقيده آنان اگر چه در
مجموع، دو موج تقاضا در بازار مسکن، منجر به رونق نسبي بازار معاملات شده
است، (موضوعي که به گزارش سامانه اطلاعات بازار املاک ايران از معاملات
مسکن در تهران، در نمودار نشان داده شده است) اما کماکان وجود انبوه
واحدهاي فروش نرفته در بازار، نبود قدرت خريد در کل بازار و نيز ضعف
سازندگان در ايجاد تسهيلات خريد مسکن، باعث شده است تا پيش بيني ها در اين
راستا کماکان بر مدار رکود بازار مسکن تا پايان سال 94 قرار بگيرد. اين در
حالي است که تحليل تاثير عوامل کلان بر بازار مسکن از قبيل نقدينگي،
درآمدهاي نفتي، اصلاحيه قانون ماليات هاي مستقيم، تاثيرگذاري انواع وام هاي
مسکن، اجرايي شدن برجام و…) نيز همگي اين احتمال را که بازار مسکن از حدود
نيمه سال 95 به سوي رونق، گام روشن تري بردارد، تقويت مي کند.
