ایران اکونومیست، وزارت راه وشهرسازی دولت یازدهم بعد از جلوگیری از ادامه اجرای طرح مسکن مهر، طرح اجرایی مشخصی در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن در یک سال گذشته نداشته است.
مسئولان وزارت راه شهرسازی در اوایل کار به صورت جسته و گریخته از طرحی به نام مسکن اجتماعی صحبت به میان آوردند، اما متاسفانه در مرحله اجرایی هیچ اقدامی صورت نگرفته است.
با توجه به این که مسکن کالای خاص و به شدت مستعد آن است که دچار پدیده شکست بازار شود، لذا نیازمند دخالت دولت برای هدایت و کنترل بازار مسکن است.
چندی بعد نیز طرح افزایش وام خرید مسکن و تحریک تقاضا را مطرح کردند و طی سخنرانی‌هایی اعتقاد داشتند که افزایش وام خرید و تحریک تقاضا راهکار جهانی حل معضل مسکن است و استراتژی خود در ایران را نیز بر این مساله استوار کردند، ولی کارشناسان بر این باورند که با توجه به کمبود عرضه در بازار مسکن، تحریک جانب تقاضا در نهایت موجب افزایش قیمت مسکن و ایجاد تورم در بازار مسکن می‌شود، ولی هنوز این مساله هم به نتیجه اجرایی خاصی نرسیده است و در حد سخنرانی و مصاحبه باقی مانده است.
گزارش کلان بازنگری در طرح جامع مسکن نیز از جمله طرح‌هایی بود که با هدف نظرخواهی از صاحبنظران و نخبگان حوزه مسکن، منتشر شد، تا پس از نقد و ارزیابی کارشناسان، سند طرح جامع مسکن دولت یازدهم در تاریخ 25 شهریور ماه رونمایی شود که از این طرح نیز هنوز خبری نیست.
در شرایطی که خبر خاصی در رسانه ها درباره برنامه دولت در حوزه مسکن نبود، به یکباره سخنگوی دولت یازدهم، مردم و کارشناسان حوزه مسکن را غافلگیر کرد. این خبر حاکی از افزایش وام مسکن به 50 میلیون تومان بود. خبری که ناقص بیان شد و زمینه ساز برداشت اشتباه افکار عمومی شد.
سخنگوی دولت اعلام کرد که وام مسکن در کلان شهرها به 50 میلیون تومان، در مراکز استان ها و دارای جمعیت بالای 200 هزار نفر به 40 میلیون و درسایر شهرها به 30 میلیون تومان افزایش یافت.
تا اینکه وزیر راه و شهرسازی در گفت و گوی ویژه خبری شرطی ویژه برای این وام تعیین کرد و گفت که این وام مخصوص نوسازی بافت های فرسوده شهری است.
با این فرض که صحبت‌های وزیر راه و شهرسازی به عنوان تفسیر صحیح از مصوبه دولت، محسوب می‌شود، نکاتی پیرامون آن قابل طرح است:
*نقاط قوت
1) ارایه تسهیلات به بهسازی و نوسازی بافت فرسوده در مقایسه با طرح ارائه تسهیلات خرید مسکن، تورم زا نیست، زیرا سیاستی مبتنی بر تولید و عرضه مسکن است و عرضه و تولید مسکن، به عنوان یک لوکوموتیو اقتصادی و دومین صنعت اشتغالزا ، می‌تواند مشاغل زیادی را به صورت مستقیم و غیر مستقیم به وجود بیاورد.
2) به طور کلی از نقاط مثبت این طرح در مقایسه با طرح های قبلی دولت در حوزه زمین و مسکن، توجه جدی به مساله بافت فرسوده شهری است، زیرا بافت فرسوده شهری تهدید بسیار بزرگی است که با وقوع یک زلزله، خسارات جبران‌ناپذیری را به‌دنبال دارد، به طوری که گفته می‌شود، در صورت وقوع زلزله‌ای نه چندان قوی، فقط در تهران (به دلیل بافت فرسوده شهری) حدود سه میلیون نفر به کام مرگ می‌روند.
3) از ویژگی ها مثبت این طرح توجه به تقاضای مصرفی به خصوص مسکن جوانان است. زیرا از مسائل عمده جوانان کشور بحث مسکن است که توجه به این مساله می‌تواند بسیاری از مشکلات جوانان را بر طرف کند که بنابر گفته مسئولان، این وام به زوج‌های جوان فاقد مسکنی تعلق می‌گیرد که در بافت فرسوده اقدام به ساخت مسکن کنند.
4) توجه به ویژگی های متفاوت اقتصادی شهرهای مختلف از جمله نقاط مثبت این طرح محسوب می‌شود، زیرا به کلان شهرها 50 میلیون تعلق می‌گیرد و به شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب 40 و 30 میلیون تومان اختصاص داده می شود. این اختلاف میزان وام پرداختی میان شهرهای مختلف همان طور که بیان شد، مثبت ارزیابی می‌شود، ولی اختلاف قیمت مسکن در کلان شهر تهران در مقایسه با کلان شهر دیگری مثل مشهد بسیار متفاوت و لازم است که میزان وام پرداختی در تهران افزایش یابد.
5) حل مساله بافت فرسوده شهری در راستای رسیدن به عدالت شهری است، زیرا بافت های فرسوده شهری در خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد نقش به‌سزایی می‌تواند داشته باشد و از طرفی احیای این بخش از شهرها باعث بهبود امکانات و زیر ساخت های شهری و بهبود دسترسی به خدمات شهری در این مناطق همراه است.
6) از نکات قوت این طرح ارائه تسهیلات ودیعه اسکان موقت برای مالکان مساکن بافت فرسوده است. که این ودیعه در کلانشهرها حدود 20 میلیون تومان و در مراکز استان‌ها 15 میلیون تومان و در بقیه شهرها 10 میلیون تومان است.
*نقاط ضعف
1) جهت امر مدیریت نوسازی در بافت های فرسوده، دفاتر تسهیل گیری مد نظر دولت هستند. این دفاتر از طرف شهرداری ایجاد می‌شوند و تسهیل گران در این دفاتر منتظر مراجعه مردم هستند و با مدیریت اجرای پروژه‌ها کاری ندارند، در عمل به مشاوره کسانی که قصد نوسازی منازل خود را دارند، می پردازند که متاسفانه تناقض مدیریتی بین مجریان و سیاستگذاران این بخش باعث شده در نتیجه موفق نباشند و مدیریت واحدی در این عرصه وجود نداشته باشد.
در حوزه احیای بافت فرسوده دو مساله مهم شامل مدل احیای بافت فرسوده و نیز روشهای تامین مالی وجود دارد که پیش شرط کسب توفیق در بهسازی بافتهای فرسوده بکارگیری همزمان این دو است. با این رویکرد در حال حاضر دولت صرفا به حوزه تامین مالی بافتها ورود کرده ، این درحالی است که همزمان باید روشها و مدل های احیای بافت های فرسوده نیز مشخص شود.
در دنیا شرکتهای توسعه‌گر (developer)، مدیریت احیای بافت فرسوده با روش دوباره تنظیم زمین را بر عهده دارند. در واقع شرکتهای توسعه گر به عنوان بازوی اجرایی دولت، محور اتصال دولت با مردم، شهرداری، سازندگان، نهادهای مردمی، موسسات مالی و بیمه ایی هستند که با مدیریت واحد به اجرای کار نوسازی می‌پردازد.
2) نکته مهمی که باید در ارایه تسهیلات به بهسازی و نوسازی بافت فرسوده به آن توجه جدی شود، نظارت بر ارائه تسهیلات است، زیرا اگر دولت مکانیزم مشخصی برای نظارت برفرآیند اعطای تسهیلات 50 میلیون تومانی نوسازی بافتهای فرسوده نداشته باشد، احتمال دارد که سیستم بانکی دراین زمینه دچار انحراف شود و این تسهیلات در مسیر احیای بافت های فرسوده قرار نگیرد.
باید یک بانک مشخص یا صندوق مشخص در بانک ها به منظور ارایه تسهیلات به بهسازی و نوسازی بافت فرسوده وجود داشته باشد و از طرف دیگر دولت باید نظارت داشته باشد که این تسهیلات به سمت وام خرید سوق داده نشود.
3) ارایه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده به کل نیاز به مسکن مصرفی کشور پاسخ نمی دهد و باید تولید و عرضه در شکل ها و طرح های مختلفی ادامه یابد. دولت می تواند این تسهیلات را علاوه بر بافت فرسوده به زمین های خود مالکی نیز بدهد، تا از این ظرفیت نیز در جهت تولید و عرضه مسکن استفاده شود.
4) طرح دولت جهت ارایه تسهیلات نوسازی بافت فرسوده دارای نکات مبهمی است که باید از طرف مسئولان شفاف شود. از جمله آنها اینکه مدیریت تقاضا چگونه خواهد بود و وام چگونه به متقاضیان نهایی منتقل می‌شود؟ منابع یارانه سود تسهیلات از چه طریقی تامین می‌شود؟
