مديركل بازرسي‌ويژه سازمان حمايت از مصرف‌كنندگان: بازار مسكن را آرام مي‌كنيم
كنترل‌هاي چند وزارتي در بازار‌مسكن
تشريح دلايل ناآرامي بازار در دو ماه اول امسال
بازرس ويژه: ايراد اساسي معاملات مسكن «اعلام آزادانه» قيمت توسط مالك است
دنياي اقتصاد: فرمان بازار مسكن تهران علاوه بر تسلط وزارت راه‌وشهرسازي، اخيرا تحت هدايت وزارت صنعت، معدن و تجارت نيز درآمده است.
مطابق آنچه بازرس ويژه سازمان ناظر بر قيمت انواع كالا در وزارت صنعت، معدن و تجارت از علت ورود اين سازمان به بازار مسكن گفته، «هزينه بالاي تامين مسكن در سبد هزينه خانوار اين كالا را در رديف 6 كالاي تاثيرگذار در اقتصاد خانوارها قرار داده و از آنجا كه تنظيم قيمت كالاهاي موثر جزو وظايف سازمان حمايت از مصرف‌كننده است، مقرر شده از اين پس بازار مسكن توسط اين سازمان نيز رصد و كنترل شود.»
مديركل بازرسي ويژه سازمان حمايت از مصرف‌كنندگان و توليدكنندگان با اعلام اينكه بعد از تحولات دو ماه اول امسال در معاملات مسكن، سازمان طبق وظايف قانوني خود احساس كرد بايد وارد بازار مسكن شود، گفت: بررسي‌هاي سال گذشته كارشناسان اين سازمان در ايامي كه قيمت مسكن و اجاره‌بها روند صعودي داشت، نشان داد، اين بازار با دو ايراد اساسي روبه‌رو است، اول اينكه مالكان آزادانه قيمت‌هاي پيشنهادي فروش را اعلام مي‌كنند و دومين ايراد فعاليت عده‌اي در بازار براي انتشار اینترنتی قيمت‌هاي كاذب در سطحي وسيع است كه در اغلب موارد به خريداران القا مي‌كند «قيمت‌ها واقعي است و بايد آن را بپذيرند».
محمدحسين مولاخواه همچنين با تاكيد براينكه عوامل ديگري همچون نوسانات نرخ ارز و اجراي طرح تفصيلي در تهران موجب نوعي ركود در معاملات بهاري مسكن شده و عرضه در بازار را به صورت مصنوعي كاهش داده است، افزود: براساس قانون حمايت از توليدكننده، ارائه هر گونه اطلاعات نادرست به بازار ممنوع است و سازمان حمايت با استناد به همين قانون، در هفته‌هاي اخير فعاليت سامانه‌هاي مجازي اعلام قيمت‌هاي پيشنهادي فروش و اجاره مسكن را اصلاح كرده و از انتشار قيمت منطقه‌اي توسط اين سامانه‌ها كه منجر به استناد ساير مالكان به آن قيمت مي‌شود نيز جلوگيري كرده است.
اين مقام وزارت صنعت، معدن و تجارت معتقد است: بازار مسكن در شرايط كنوني چندان آرام به نظر نمي‌رسد، اما طرح بلوك‌بندي قيمت مسكن كه وزارت راه‌وشهرسازي قصد اجراي آن را دارد اگر قيمت‌هاي شفاف و اطلاعات منطبق با شرايط واقعي بازار را ارائه كند، رفتارهاي تشنج‌آفرين توسط برخي مالكان و دلالان خاتمه مي‌يابد. متن گفت‌وگو با مولاخواه را در زیر بخوانید:
وزارت راه‌وشهرسازي (وزير و معاونان وزير) طي هفته‌هاي اخير مدام تاكيد مي‌كند كه بازار مسكن آرام است و قيمت‌ها هم روند افزايشي ندارد. شما چه پيام ناآرامي از بازار مسكن دريافت كرده‌ايد كه حالا مي‌خواهيد آن را آرام كنيد؟
همانطور که می‌دانید چند نوع کالا یا خدمت وجود دارند که در سبد هزینه‌های خانوار موثرند که اگر بخواهیم نام ببریم تقریبا حدود 6 کالا و خدمت را شامل می‌شود که اعم از خوراک، مسکن، بهداشت و درمان، آموزش و... است. مسکن بخش مهمی از این هزینه‌ها را به خود اختصاص می‌دهد، به گونه‌ای که به طور متوسط، مسکن حدود 30 تا 33 درصد و معادل یک سوم هزینه‌های خانوار را شامل می‌شود؛ سازمان حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان با توجه به وظایف و اختیاراتی که دارد نظارت بر کالاها و خدماتی را انجام می‌دهد که در قانون تعزیراتی، قانون نظام صنفی و همچنین قانون حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدگنندکان به آنها اشاره شده است و سازمان این اختیار را دارد که بر آنها این نظارت لازم را اعمال کند. ما در سال‌های گذشته خدمات ارائه شده از سوی بنگاه‌های املاک را از دو جنبه مورد نظارت قرار می‌دهیم؛ یکی از این وظایف نظارت بر خدمات بنگاه‌هاست که شامل برخورداری از مجوز فعالیت، دریافت مبلغ ناشی از ارائه خدمات براساس تعرفه قانونی، صدور فاکتور در زمان ارائه خدمت همراه با رعایت نرخنامه مصوب است؛ نظارت بعدی ما براساس وضعیت بازار است. درحال حاضر همکاران ما در سازمان حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان در بازار وضعیت قیمت‌ها را رصد می‌کنند به خصوص در زمان اوج نقل و انتقالات و جابه‌جایی‌ها نظارت‌ها برای نحوه ارائه قیمت‌ها از سوی مالکان تشدید می‌شود. ما می‌دانیم که نیمه اول هر سال زمان نقل و انتقالات، خرید و فروش، ساخت و ساز مسکن و... است و قیمت‌هایی که به این موارد ارتباط دارد همچون نرخ مصالح ساختمانی و خدمات ساخت و ساز که به نحوی مستقیم با قیمت مسکن مرتبط است نیز از این عامل تاثیر می‌پذیرد. ابتدای امسال هم با توجه به اینکه مباحث جدیدی در رابطه با قیمت مسکن وارد این بازار شد مانند تاثیر نوسان‌های نرخ ارز و دلار و به خصوص مباحثی مثل اجرای طرح تفصیلی اثرگذاری فاحشی را بر قیمت و سایر فعالیت‌های مرتبط با مسکن گذاشت. یعنی طرح تفصیلی بیش از هر عامل دیگری قیمت‌های مسکن و رفتار سازندگان، مالکان و متقاضیان را تحت تاثیر قرار داد؛ به گونه‌ای که همه منتظر بودند ببینند طرح تفصیلی به چه شکلی اثرگذار خواهد بود و بنابراین نوعی رکود، در بحث عرضه مسکن اتفاق افتاد؛ تخصص ما نیز در همین زمینه است که وقتی کالا یا خدمتی در نتیجه کمبود عرضه دچار افزایش قیمت می‌شود وارد عمل می‌شویم و برای جلوگیری از اثرات مخرب آن چاره اندیشی می‌کنیم.
در ماه‌هاي اخير چه اتفاقي در بازار مسكن به وقوع پيوسته كه مي‌خواهيد جلوي اعلام قيمت‌هاي پيشنهادي را بگيريد؟
تاثیرات ایجاد شده در نتیجه طرح تفصیلی و آنچه شرح آن در بالا آمد، به خصوص در زمانی که ما با تقاضای فراوان برای مسکن مواجه هستیم باعث شد تا از ابتدای امسال افزایشی حداقل به میزان 20 درصد در قیمت‌های مسکن ایجاد شود؛ به همین منظور ما هم طرح نظارت ویژه‌ای را ترتیب دادیم تا از این طریق خدماتی را که در رابطه با املاک درحال ارائه است کنترل کنیم، این نظارت ویژه شامل کنترل نرخ تعرفه املاک در زمان انعقاد قرارداد و اطلاع‌رسانی به مردم در وهله اول برای آگاهی آنان از حقوقشان است. انتهای سال گذشته همکاران ما در جریان فعالیت تحلیلی خود بر بازار مسکن به سایت‌های اینترنتی فعال در حوزه اعلام قیمت‌ها، مراجعه کردند متاسفانه برخی از این سایت‌ها با توجه به دلایل ارائه شده نتوانستند ما را قانع کنند که چرا قیمت‌های مسکن حتما باید از طریق مالک اعلام شود؛ ضمن اینکه ما در حین جست و جو و تحلیل خود متوجه شدیم که در پس اعلام این قیمت‌ها تعدادی از دلالان مسکن فعال هستند که قطعا در امر ساخت و ساز هم فعال هستند و به دنبال جلب مشتری برای واحدهای خود هستند. با توجه به اینکه قیمت مسکن تنها قیمتی است که نرخ مرجعی ندارد و تاکنون هم دولت نرخ مرجعی برای آن اعلام نکرده و معاملات به صورت آزاد انجام می‌شود. در تحقیقات خود متوجه شدیم که چند سایت انگشت شمار هستند که قیمت‌ها را براساس نظر مالک یا دلال اعلام می‌کنند که این روش بسیار بیش از سایر عوامل بوده است این نوع اعلام قیمت مسکن هم بسیار بر افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت چانه زنی متقاضیان اثر گذاشته است. قبل از اینکه هرگونه اقدام تعزیراتی برای این سایت‌ها انجام دهیم و خود آنها با توضیحات ما قانع شدند که با پیشنهادهايی که ما برای اصلاح ساختار سیستم آنها دادیم قرار شد که دیگر قیمت منطقه‌ای و استانی را ارائه نکنند؛ چون براساس قانون حمایت از حقوق تولیدکننده و مصرف کننده و همچنین تصمیماتی که در این زمینه اخذ شده است انجمن، اتحادیه یا افراد نمی‌توانند قیمت را به صورت منطقه‌ای اعلام کنند و تنها می‌توانند قیمت ملک خود را اعلام کنند؛ ولی اگر بخواهند قیمت منطقه‌ای یا استانی اعلام کنند فقط مراجع رسمی مجاز به این کار هستند.
اما برخی از این سایت‌های محدود شده، با رنگ‌های مشخص قیمت‌های گران را به بازار هشدار می‌دادند، این امری است که در مورد بنگاه‌ها صدق نمی‌کند و در بسیاری موارد دیده شده خود بنگاه‌ها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند؛ برای این بنگاه‌ها چه فکری شده است؟
ببینید بحث اعلام قیمت از طریق مالک آزاد است و این مساله هم از نظر من ایرادی اساسی برای قیمت‌گذاری بر مسکن در مقایسه با سایر کالاها محسوب می‌شود. اما اگر ما بخواهیم قیمت مسکن را کنترل کنیم می‌توانیم براساس نظریات موجود برای بلوک‌بندی مناطق شهر تهران و مشخص کردن دامنه قیمتی آنها که راهکار آن هم وجود دارد، اقدام کنیم. اما در مورد بنگاه‌ها باید بگویم که قیمت‌های موجود در بنگاه‌ها قیمت‌های واقعی‌تری است کما اینکه مالک آن هم حاضر و مشخص است و مهم‌تر از آن هم اینکه قدرت چانه‌زنی برای خریدار وجود دارد و قیمت هیچ گاه به صورتی مقطوع ارائه نمی‌شود. اما در سایت‌ها اینگونه نیست؛ در این شیوه از ارائه قیمت چند نقص عمده وجود دارد از جمله اینکه در بیشتر موارد اطلاعات ارائه شده سوخته است؛ به این معنی که یا ملک فروخته شده یا مالک منصرف شده است، از طرف دیگر با این شیوه امکان چانه زنی برای افراد به دلیل اعلام مقطوع قیمت از میان می‌رود و هر زنگ موبایل یا تلفن به مالک می‌تواند این تصور را برای او ایجاد کند که ملک وی متقاضی دارد و همین عامل شاید در بسیاری موارد باعث افزایش قیمت‌ها از سوی مالک شود. من در اینجا یک پیشنهاد هم دارم، اینکه منع خرید املاک و مستغلات توسط افراد و هر شهروند که دو الی سه واحد مسکونی یا مستغلات به نام خود دارد اجرا شود که از این طریق از دلال بازی و سوداگری خرید و فروش املاک جلوگیری شود.
ولی این سامانه هم آن طوری که در طراحی اولیه آن مشهود است نواقصی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها عدم دسترسی عمومی به اطلاعات این سامانه و دسترسی محدود فقط برای مشاوران املاک است که خطر ایجاد احتکار مسکن‌های مناسب از سوی این صنف را به همراه دارد؛ همین عدم شفافیت در قیمت‌ها باعث افزایش قیمت‌ها و رواج قیمت‌های غیرواقعی می‌شود؛ برای بهتر شدن این سامانه چه پیشنهادی دارید؟
من فکر می‌کنم پاسخ من به این سوال یا به عبارت دیگر پیشنهادی که در این زمینه می‌تواند مطرح باشد در متن سوال شما وجود دارد، دسترسی عمومی به اطلاعات این سامانه بهترین راه‌حل برای کنترل بازار است؛ البته این اتفاق هم با برنامه‌ریزی‌هایی که درحال انجام است درنظر گرفته شده و به نظر می‌رسد با تکامل سایت در طول زمان مشکل محدودیت دسترسی عمومی نیز بر طرف شود. پیشنهاد دیگری که در این زمینه به ذهن می‌رسد آن است که مسوولان دست اندرکار این امر، باید تلاش کنند تا اطلاعات را به صورتی کاربردی به روز رسانی کنند؛ چرا که ممکن است قیمت‌هایی که برای یک فصل ثبت شده با شرایط بازار در فصل بعدی سازگار نباشد و همین امر خود باعث بر هم خوردن نظم اقتصادی در حوزه مسکن شود. البته باید به شدت به این موضوع توجه شود که اگر قرار است برای کنترل بازار مسکن اقدامی انجام شود؛ اطلاعات باید بسیار شفاف، دقیق و واقعی ارائه شود در غیراین‌صورت ارائه اطلاعات نامنطبق با شرایط بازار مشکلی را برطرف نمی‌کند.
وزارت راه‌وشهرسازي مسوول تنظيم بازار مسكن است يا وزارت صنعت، معدن و تجارت؟
نه تنها وزارت راه و شهرسازی به طور مشخص وظیفه کنترل قیمت را دارد بلکه نهادهای عمومی مانند شورای شهر و شهرداری‌ها نیز در کنترل قیمت مسکن با تصویب قوانین و مقررات و سیاست‌گذاری‌های کلان خود، دخالت مستقیم دارند و اگر بر حسب ضرورت وزارتخانه راه و شهرسازی از ما بخواهد، مثل سال‌های گذشته از طریق ابزارهای تعزیراتی به کنترل بازار مسکن کمک کنیم ما هم همکاری می‌کنیم.
یعنی اعمال محدودیت سایت‌های ارائه دهنده قیمت هم به درخواست وزارت راه و شهرسازی بوده است؟
ببینید براساس قانون حمایت از حقوق مصرف کنندگان ارائه هرگونه اطلاعات نادرست به بازار از جمله از طریق وسایل ارتباط جمعی، رسانه‌ها و اینترنت، ممنوع است و ما با کنترل و اعمال نظارت می‌توانیم در این زمینه مثمر ثمر باشیم و بازار را ساماندهی کنیم. در مورد این سایت‌ها هم ما براساس قانون احساس کردیم که برخی از اینگونه فعالیت‌ها چه به صورت مستقیم با حمایت از منافع مالکان یا به صورت غیرمستقیم یعنی ایجاد جو متشنج روانی بر بازار مسکن اثرگذار است که با اصلاح روند فعالیت این سایت‌ها این مشکل را ساماندهی کردیم و بر حسب وظیفه قانونی خود نسبت به اصلاح آنها وارد عمل شدیم. در این زمینه هم پاسخ خوبی دریافت کردیم.
طرح تعزيراتي اجاره در سال گذشته به اذعان برخی مسوولان ناموفق بود؛ حالا فكر مي‌كنيد طرح امسال شما موفقيت آميز خواهد بود؟
من چندان اعتقادی به عدم موفقیت طرح تعزیراتی ندارم. می‌توانید برای اثبات این مدعا به پرونده‌های ارجاع شده به سازمان تعزیرات رجوع کنید البته شاید این طرح نتوانست بر روی قیمت‌ها و کنترل آن اثرگذار باشد اما از این نظر که شاخص قیمتی برای رسیدگی به امور شاکیان بود اقدام موثری تلقی می‌شد، چون قبلا قیمتی اعلام نمی‌شد و درصدی برای افزایش‌های مجاز وجود نداشت؛ بنابراین در برابر هر قیمتی که از سوی مالکان به بازار مسکن ارائه می‌شد شاکیان، مرجعی برای شکایت نداشتند ولی سال گذشته این اتفاق افتاد و حجم پرونده‌های تشکیل شده نشان داد که بسیاری از شاکیان توانستند به حق خود برسند.
شرايط بازار بالاخره الان آرام است يا ناآرام؟
بازار مسکن با توجه به مباحثی که به خصوص در رابطه با طرح تفصیلی مطرح شد در حال حاضر درگیر مسائل خاصی شده است که مهم‌ترین آن رکود در ساخت‌وساز است، بنابراین این شرایط چندان آرام به نظر نمی‌رسد.
