جزئيات بيشتر از «قيمت‌مرجع» در گفت‌وگوي «دنياي‌اقتصاد» با مديركل دفتر اقتصاد مسكن
كدپستي بدهيد، قيمت ملك بگيريد
استدلال فني مديركل براي واقعي‌بودن قيمت‌هاي اعلامي در سايت «قيمت‌مرجع»
حباب نوسازها اول تابستان مي‌تركد
دنياي اقتصاد: سايت اعلام «قيمت مرجع» ظرف دو هفته آينده به‌صورت آزمايشي در تهران شروع به كار مي‌كند و از ابتداي فصل نقل‌وانتقال، همه مالكان آپارتمان‌هاي مسكوني، همه متقاضيان خريد مسكن و همه مشاوران‌املاك -در شهر تهران- مي‌توانند با مراجعه به اين سايت، ارزش روز واحد موردنظر خود را رويت كنند.
جزئيات تازه از طرح «اعلام قيمت مرجع براي معاملات مسكن در پايتخت» حكايت از انتظار تغيير و تحول اساسي در بازار املاك مسكوني دارد.
پيش‌تر گفته شده بود دسترسي به اين سايت فقط از طريق بنگاه‌هاي املاك ممكن خواهد بود؛ اما با آخرين تصميم‌گيري مسوولان طرح مقرر شده اين شيوه فقط در چند روز اول راه‌اندازي سايت اجرا شود؛ به طوري كه بعد از آن، هر يك از دو ميليون و 200 هزار مالك واحد مسكوني در شهر تهران با ورود به سايت «قيمت‌مرجع» و ارائه كدپستي ملك به سايت، بتوانند هر لحظه و از هر كجا قيمت رسمي و در عين حال واقعي ملك خود را بي‌واسطه دريافت كنند.
سايت «قيمت مرجع» چون دولتي است، قيمت‌هايي كه اين سايت براي آپارتمان‌هاي موجود تهران اعلام مي‌كند «رسمي» است؛ اما با تفاوتي كه بين اين سيستم قيمت‌گذاري با سيستم قيمت‌گذاري ساير كالاها ايجاد شده، اعتماد عمومي به قيمت‌مرجع در بازار مسكن به مراتب بيشتر از قيمت‌هايي كه همه ساله براي كالاهايي از جمله خودرو تعيين مي‌شود، خواهد بود.
وزارت راهوشهرسازي در عين حال نرخ‌هايي را كه در سايت «قيمت‌مرجع» تحت عنوان ارزش واحدهاي مسكوني قرار مي‌دهد، دستوري تعيين نمي‌كند. قيمت مرجع از روي قيمت واحدهايي كه يك فصل قبل فروخته شده، محاسبه و اعلام عمومي مي‌شود.بنابراين قيمت مرجع برآيند واقعي از نبض بازار مسكن است و براي سه طرف معامله –خريدار و فروشنده و مشاور املاك- قابل‌قبول خواهد بود.
دو ويژگي جديد سايت «قيمت‌مرجع»
طرح اعلام «قيمت مرجع» علاوه‌بر اينكه قيمت واحدهاي مسكوني تهران را شفاف مي‌كند و قيمت‌گذاري سليقه‌اي توسط دلالان و مالكان واحدهاي فروشي را محدود مي‌كند، با امكاناتي كه در آن ديده شده از يك‌سو باعث حذف مراجعه‌هاي غيرمفيد –مراجعه‌هايي كه فقط به قصد اطلاع از قيمت‌ها انجام مي‌شود و قصد خريد در آن ديده نمي‌شود- به بنگاه‌هاي املاك مي‌شود و از سوي ديگر حباب موجود در قيمت واحدهاي نوساز را زودتر از حباب ساير واحدها تخليه مي‌كند.
در اين سايت هم امكان رويت قيمت واقعي ملك مسكوني از طريق كد پستي فراهم است و هم اينكه متقاضيان خريد، امكان جست‌وجو در نقشه GIS شهر تهران براي يافتن آپارتمان مناسب با قدرت‌خريدشان را دارند.
طرف تقاضا در بازار مسكن تهران از ابتداي تابستان به جاي مراجعه به بنگاه‌هاي املاك مي‌تواند از طريق سايت «قيمت‌مرجع» محله موردنظر خود را به همراه سن بناي درخواستي وارد سايت كند و قيمت واحد مسكوني مشابه آنچه تمايل به خريد دارد را در سايت مشاهده كند.اين روش جست‌وجو، سيگنال غلطي كه مراجعه‌هاي متعدد مردم به بنگاه‌هاي املاك، روانه ذهن دلالان مي‌كند را از بين مي‌برد و زمينه حباب‌سازي قيمت را نيز كور مي‌كند.
در بازار معاملات مسكن معمولا با مشاهده تعداد زياد مشتري، تصور رونق در ذهن دلالان بوجود مي‌آيد و برخي از اين واسطه‌ها به فروشنده‌ها القا مي‌كنند كه «قيمت بالاتر، متقاضي دارد».
ويژگي دوم اين سايت اثرگذاري آني آن بر بازار فروش واحدهاي نوساز است.
هم‌اكنون تعداد آپارتمان‌هاي نوساز در بازار فروش تحت تاثير ساخت‌وسازهاي پررونق دو سال اخير افزايش پيدا كرده، اما مالكان اين واحدها قيمت عرضه را نسبت به سال گذشته حداقل 15 تا 20 درصد افزايش داده‌اند.
با اين حال تا پيش از فصل تابستان پيش‌بيني مي‌شود قيمت‌هاي فعلي نوسازها به محض رونمايي از سايت قيمت‌مرجع شكسته شود.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: ساختمان‌هاي نوساز در تهران اغلب پرواحد هستند و فروش همه واحدها همزمان آغاز مي‌شود. از طرفي، قيمتي كه سامانه ما به مردم اعلام مي‌كند براي گروه‌هاي 70 تا 80 واحدي در هر پارسل از شهر تهران است. بنابراين زماني كه كاربر سامانه درخواست خريد واحد نوساز را در يك محله وارد مي‌كند، احتمال اينكه قيمتي كه به او اعلام مي‌شود متعلق به يكي از واحدهاي ساختمان مدنظر خريدار باشد، زياد است.
اين در حالي است كه براي اطلاع از قيمت‌مرجع ساختمان‌هاي چند سال ساخت، سامانه ممكن است قيمت ساختمان مجاور يا ساختمان نزديك به واحد موردنظر خريدار را به او اعلام كند.
«قيمت‌مرجع» بيانگر واقعيت بازار مسكن
علي چگيني، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازي با تشريح اهدافي كه مقرر شده سامانه «قيمت‌مرجع» دنبال كند، گفت: براي آنكه بتوانيم بازار مسكن را شفاف كنيم تا همه بازيگران حوزه مسكن اطلاعات دقيق‌تر و واقعي از بازار داشته باشند، بررسي‌هايي را انجام داديم و به اين جمع‌بندي رسيديم كه مي‌شود از روي اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن، سامانه جديدي به‌صورت مكان‌محور راه‌اندازي كرد.
وي با بيان اينكه در حال حاضر ماهانه بين 15 هزار تا 20 هزار معامله آپارتمان در تهران توسط سامانه رهگيري انجام مي‌شود و قيمت فروش اين واحدها نيز در سامانه ثبت مي‌شود، افزود: اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن يك مجموعه اطلاعات فراگير است و به لحاظ نمونه آماري بيان‌كننده واقعيت بازار مسكن تهران است. از همين رو وزارت راهوشهرسازي تصميم گرفت براي كنترل قيمت مسكن، قيمت‌هاي اين سامانه را از طريق سامانه كدپستي در اختيار متقاضيان خريد قرار دهد.
چگيني با توضيح بيشتر درباره نحوه استفاده از قيمت‌مرجع گفت: در سامانه جديد كه تركيبي از سامانه رهگيري و سامانه كدپستي و نقشه GIS شهر تهران است، اطلاعات همه آپارتمان‌هاي موجود در شهر تهران كه تعداد كل آنها حدود دو ميليون و 200 هزار واحد مسكوني است به همراه قيمت واقعي خريد‌وفروش واحدها موجود است. مديركل دفتر اقتصاد مسكن تصريح كرد: در سامانه اعلام قيمت‌مرجع نقشه GIS تهران به 31 هزار پارسل –پارسل كوچك‌تر از محله است- تقسيم شده كه هر پارسل بين 70 تا 80 واحد مسكوني را شامل مي‌شود. با توجه به تراكم ساختمان‌هاي موجود و جديد تهران، ممكن است دو ساختمان مسكوني در يك خيابان يك پارسل را تشكيل دهد كه در اين صورت قيمتي كه سامانه اعلام مي‌كند؛ همگن و ملموس خواهد بود.
سامانه چه قيمتي را اعلام مي‌كند؟
چگيني در ادامه گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» درباره نحوه اعلام قيمت مرجع در سامانه بلوك‌بندي قيمت مسكن گفت: اين سامانه بعد از درخواست كاربر و ارائه كدپستي از سوي كاربر، قيمت‌هاي همه واحدهايي كه در محدوده كدپستي طي فصل بهار فروخته شده را براي متقاضي نمايش مي‌دهد؛ به طوري كه هر تعداد واحد مسكوني طي اين فصل خريد‌وفروش شده است، قيمت تك‌تك آنها نمايش داده مي‌شود.اين مسوول بازار مسكن در وزارت راهوشهرسازي تاكيد كرد: نحوه اعلام قيمت‌مرجع براساس نوع درخواست كاربر متفاوت است. قيمت‌ها در سه گروه نوساز، واحدهاي بالاي 5سال و واحدهاي با عمر كمتر از 5 سال و همچنين متناسب با امكانات ساختمان به‌صورت ميانگين قيمتي، بيشترين قيمت و كمترين قيمت اعلام مي‌شود. چگيني با اشاره به اينكه قيمت‌مرجع واحدهاي مسكوني به همراه نقشه هوايي محل موردنظر به كاربر اعلام مي‌شود، گفت: كاربر با رويت نقشه هوايي، موقعيت دقيق محل را به صورت عكس واقعي به همراه خيابان‌هاي اطراف و فضاي‌شهري مي‌تواند، ببيند.
گام بعد از قيمت‌مرجع چيست؟
مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راهوشهرسازي در پاسخ به اينكه «چه تضميني براي استفاده هر سه طرف معامله ملكي از اطلاعات قيمت‌مرجع وجود دارد؟» گفت: گام اول شفاف‌سازي و اطلاع‌رساني درباره قيمت واقعي املاك مسكوني در تهران است. با راه‌اندازي اين سامانه، مردم با اطلاعات مستند و تسلط كامل بر قيمت‌ها وارد بازار خريد مي‌شوند و ابهام قبلي آنها مرتفع مي‌شود، اما اگر قرار باشد باز هم بازار به هم بريزد، دولت در گام بعدي با استفاده از اطلاعات به‌دست آمده، طرح‌هاي كنترلي همچون ماليات و جريمه‌هاي تعزيراتي را وارد بازار مي‌كند.
چگيني در تشريح طرح‌هاي مالياتي و تعزيراتي گفت: در خيلي از كشورهاي پيشرفته امروزي، بعد از جنگ‌جهاني دوم زماني كه رشد جمعيت و متقاضي مسكن معضل جدي اين كشورها بود، دولت‌ها در بازار مسكن دخالت كردند و سقف قيمتي براي فروش و اجاره خانه‌ها تعيين كردند و موفق هم بودند.
نام سايت اين هفته مشخص مي‌شود
اين مقام مسوول در وزارت راهوشهرسازي درباره اسم سايت اعلام قيمت‌مرجع، گفت: سه گزينه براي نامگذاري سايت پيشنهاد شده كه اسم نهايي اين هفته بعد از تاييد وزير اعلام مي‌شود.
