با توجه به امکان تهاتر زمین دولتی با سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در شهرهای
جدید و همچنین آمادگی صاحبان مسکن مهر به خرید زمین‌های 99 ساله و خلاصی از
اسمی که برخلاف تمایل مردم روی زمین‌های مسکن مهر گذاشته شده با فروش این
زمین‌ها منابع بزرگ مالی در اختیار دولت قرار می‌گیرد.
در گفت‌‌وگوي «دنياي‌اقتصاد» با مديرعامل شهرجديد هشتگرد بررسي شد: نسخه عملياتي برنامه‌هاي آخوندي
كليد غيرتورمي مسكن‌مهر
در دو راهي «تورم يا مسكن‌مهر»، راه سومي وجود دارد بنام «تهاتر زمين با سرمايه‌گذار»
دولت با زمين‌هاي‌دولتي بنگاهداري نكند، زمينهاي دولت بايد ابزار دست حاكميت براي تنظيم بازار مسكن باشد
مردم از اسم 99ساله خوششان نمي‌آيد، دولت زمين مسكن‌مهر را واگذار كند تا با پول حاصل از آن، ادامه مسير برايش ميسر شود
فريد قديري
مديرعامل شهر جديد هشتگرد درباره سوالي كه وزير راه‌وشهرسازي از طرح آن در
هيات‌دولت خبر داده و اعضاي جديد كابينه را براي پاسخ به آن برسر دوراهي
قرار داده است، راه‌حل سومي را پيشنهاد مي‌كند كه اگر به اجرا گذاشته شود
هر سه مورد از محورهاي كليدي برنامه وزير در حوزه مسكن عملياتي خواهد
شد.دولت يازدهم هم‌اكنون در دوراهي «مهار تورم» يا «ادامه مسكن‌مهر» قرار
دارد، اما در مقابل اين انتخاب سخت، گزينه ديگري تحت عنوان
«زمين‌هاي‌دولتي» وجود دارد كه به گفته مديرعامل هشتگرد تاكنون به دليل
غلبه نگاه «بنگاهداري» به اين زمين‌ها، آن‌طور كه بايد از اين ابزار
حاكميتي براي تنظيم بازار استفاده نشده است.
احمد غلامي مي‌گويد: قانون اجازه تهاتر زمينهاي دولتي را براي
سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي در شهرهاي جديد داده است، همچنين آمادگي صاحبان
مسكن‌مهر به خريد زمينهاي 99ساله و خلاصي از اسمي كه برخلاف تمايل مردم
روي زمينهاي مسكن‌مهر گذاشته شده، شرايط را براي دولت بابت فروش زمينهاي
خود و كسب منابع بزرگ مالي از اين طريق براي تعريف ظرفيت‌هاي جديد چه در
بخش ادامه مسكن‌مهر و چه در بخش مسكن‌اجاره‌اي فراهم كرده است. بنابراين،
برنامه آقاي آخوندي در سه حوزه بهبود محيط‌هاي سكونتي مسكن‌مهر، ساخت
مسكن‌اجتماعي و مسكن‌استيجاري به راحتي از طريق ابزار غيرتورمي «زمين» و
بدون تكرار شيوه تورمي «خط‌اعتباري» قابل تحقق است.گفت‌وگو با احمد غلامي
مديرعامل شهرجديد هشتگرد را در زير بخوانيد:
اعضاي كابينه جديد و بخصوص وزير جديد راه‌وشهرسازي ضمن پذيرش تعهدات دولت
آقاي احمدي‌نژاد، خلاصه‌شدن همه هنر دولت در مسكن‌مهر را نوعي انحراف از
مسير اصلي تامين مسكن عنوان مي‌كنند. چرا در اين سال‌ها بدنه كارشناسي
وزارتخانه از ساير برنامه‌ها غفلت كرد؟
بخش عمده‌اي از برنامه‌ريزي‌ها در مسكن‌مهر در زمان آقاي سعيدي‌كيا استارت
خورد و روي اين كار فكر شد و محصول نهايي هم قانون ساماندهي بود كه يكي از
كارآمدترين و پرمحتواترين قوانين و در واقع پشتوانه بسيار بسيار محكمي
براي اقدامات دولت و دولت‌هاي بعد در حوزه زمين و مسكن و صنعت ساختمان
محسوب مي‌شود.
بخش كوچكي از اين قانون اشاره مي‌كند به مسكن 99ساله، اما ظرفيت‌هاي
بسيار خوبي در اين قانون وجود دارد كه با آن، دست دولت خيلي باز است تا در
عرصه‌هاي مختلف و براي گروه‌هاي مختلف، براي تامين مسكن برنامه‌ريزي و
سرمايه‌گذاري كند.
در ادامه هم كه مهندس نيكزاد بحث مسكن‌مهر را با جديت و شبانه‌روزي فعال
كردند و جلو آوردند و نتايج آن هم خانه‌دار شدن بيش از يك ميليون خانوار در
كشور تاكنون است.
اما در شرايط فعلي، بحث كمي متفاوت است. در دولت نهم و دهم، رويكرد دولت
به سمت دهك‌هاي پايين بود. طبيعي بود كه وزارت مسكن و وزارت راه‌وشهرسازي
باید در راستاي سياست دولت قدم برمي‌داشت. اگر تخته‌گاز رفتيم در مسكن‌مهر،
دليلش اين بود كه دولت، شخص ریيس‌جمهور و نهاد رياست‌جمهوري اين موضوع را
به طور جد از وزارتخانه مطالبه مي‌كردند. بنابراین هم پشتوانه فكري و توان
برنامه‌ريزي در وزارتخانه وجود داشت و هم پشتوانه قانوني براي اينكه در
بخش‌هايي غير از مسكن‌مهر ورود كنيم، اما وقتي مطالبه دولت و شخص
ریيس‌جمهور، مسكن‌مهر بود و حتي به‌صورت هفتگي اين طرح را دنبال مي‌كرد
طبيعي بود كه همه ما مكلف باشيم در مسكن‌مهر تخته‌گاز برويم، پس ايرادي به
بدنه وزارت مسكن نمي‌توان گرفت بابت چرايي تمركز بر مسكن‌مهر.
در دو سال اول مسكن‌مهر اشتباه عمده اين بود كه به سمت تعاوني‌ها رفتيم و
اين هم اصرار دولت بود. باز از نهاد رياست‌جمهوري اين سياست بيرون آمد و
همه امكان كار را سازمان‌هاي استاني فراهم كردند و در اختيار تعاوني‌ها
قرار دادند اما به دليل ناكارآمد بودن تعاوني‌ها، كار جلو نرفت و فرصت سوزي
شد، چون آن زمان، مقطعي بود كه مي‌شد با قيمت‌هاي ثابت كار كرد و آن موقع
هدفمندي و تورم نبود. در آن مقطع، به تيم آقاي سعيدي‌كيا به دليل ناكارآمد
بودن تعاوني‌ها، بيشترين انتقادها وارد شد. در اواخر دولت نهم، نهاد
رياست‌جمهوري سياست ديگري را خواست جلو ببرد و آن بحث تقسيم زمين به قطعات
كوچك و تقسيم هر قطعه بين 3 تا 5 خانوار بود. اما اين بحث را خوشبختانه چون
مديران وزارتخانه اعتقادي نداشتند خيلي جلو نبردند؛ يعني اشتباه تعاوني‌ها
جلوي چشمشان بود و چون طرح دوم را مقياس كوچكي از تعاوني‌ها مي‌دانستند،
انجام ندادند. به هرحال با همه اين اتفاقات بي‌انصافي و بي‌اخلاقي است اگر
بخواهيم زحمات آقاي سعيدي‌كيا و آقاي نيكزاد را قدر ندانيم و از آنها به
نيكي ياد نكنيم.
نيكزاد بعد از تجربه ناموفق در زمان دولت نهم، چه برخوردي با مسكن‌مهر كرد؟
آقاي مهندس نيكزاد كه حضور پيدا كرد، اعتقاد به حضور بخش خصوصي و انبوهسازان در اولويت قرار گرفت.
اگر به قراردادهايي كه بين دولت و پيمانكاران بسته شده است نگاه شود،
ساختار كار در مسكن‌مهر يك نوع كار مشاركتي و سرمايه‌گذاري تعريف شده است،
اما به دلايلي انبوهسازان سرمايه نياوردند و معادل پولي كه گرفتند كار
كردند.
كجاي اين قراردادها، شكل سرمايه‌گذاري براي انبوهسازان تعريف كرده است؟
دولت در اين قراردادها متعهد شده پول بدهد، زمين هم بدهد و دست آخر، واحدها
را از انبوهسازان خريداري کند. اين مدل يعني مشاركت؟
نه. يكي از بحث‌ها اين بود كه تا مرحله فونداسيون بايد انبوه‌ساز با
سرمايه خودش اجرا مي‌كرد و پيش‌پرداخت در اين طرح تعريف نشده بود، اما در
عمل سرمايه‌گذاري شكل نگرفت و پيمانكار شدند.
شايد اگر سرمايه‌گذار وارد مسكن‌مهر مي‌شد، شكل كار متفاوت مي‌شد و
تهديد‌هاي اقتصادي پيش‌روي پروژه همچون تورم، رشد هزينه‌هاي مصالح‌ساختماني
و... را خود انبوهسازان پيش‌بيني مي‌كردند و برنامه‌ريزي جدي‌تر و قوي‌تر
را انجام مي‌دادند.
اما چون خيالشان راحت بود كه دولت پشت كار است، اين اتفاقات نيفتاد.
البته در چند مرحله افزايش تورم هم داشتيم، اما اگر اوضاع اقتصادي در دو
سه سال اخير ثبات داشت، كل پروژه با همان متري 300 هزار تومان و با بهترين
كيفيت جمع مي‌شد.
شما به سوالي كه درباره قراردادهاي ساخت مسكن‌مهر و برداشتي كه از متن
قرارداد بابت پيمانكاري يا سرمايه‌گذاري مي‌شود، كامل جواب نداديد. اين
قراردادها كه وزارت مسكن وقت آن را طراحي كرد، چه ايرادي دارد كه سازنده به
عنوان طرف قرارداد با دولت، استنباط پيمانكاري از آن دارد، اما خود دولت
معتقد است طرف قرارداد بايد سرمايه‌گذار و شريك دولت تلقي شود؟
ببينيد، تجربه‌اي كه در مسكن‌مهر به دست آمد بايد مبناي دولت يازدهم قرار
بگيرد. من اين‌طور جواب شما را مي‌دهم كه اگر دولت دوباره بخواهد مسكن‌مهر
جديد بسازد يا هر طرح ديگري بخواهد از طريق بخش خصوصي براي ساخت و تامين
مسكن به اجرا دربياورد بايد حتما در ارزش‌افزوده ناشي از طرح، بخش‌خصوصي را
شريك بداند. اين يك اصل است و بايد دولت آن را بپذيرد. الان در مسكن‌مهر
100 درصد ارزش‌افزوده واحدها به مردم تعلق پيدا كرده است. اين، كار بدي
نيست اما يك بخشي از آن اگر گير بخش‌خصوصي مي‌آمد، انگيزه سازنده‌ها بيشتر
از اين بود و نيازي هم به افزايش قيمت نبود.
طرح مسكن‌مهر هم زمينهاي دولت را با ارزش كرد و دارايي دولت را بالا برد و
هم محصول نهايي يعني همين ملكي كه ساخته شد را ترقي داد. اين واحدها در
برخي مناطق كشور 100 درصد براي مالك ارزش‌افزوده ايجاد كرده است.
اگر همين الان هم اصرار بر اصلاح مسكن‌مهر داريم و به دنبال ايجاد
ظرفيت‌هاي جديد در بخش مسكن هستيم حتما بايد نقش بخش‌خصوصي از «مقاطعه‌كار»
به «شريك» ارتقا پيدا كند و اين هم مستلزم اين است كه دولت بپذيرد در
ارزش‌افزوده پروژه‌ها، بخش‌خصوصي بايد سهم ببرد؛ هم از محل ارزش‌افزوده
زمين و هم از محل ارزش‌افزوده املاك ساخته شده.
دولت با چه ابزاري مي‌تواند انبوه‌ساز يا سازنده را شريك كند؟
براي اين اقدام، بايد نوع نگاهي كه در زيرمجموعه‌هاي وزارت راه‌وشهرسازي
همچون سازمان ملي يا شركت عمران شهرهاي جديد به مقوله «زمين» وجود دارد و
در واقع نگاه بنگاهداري به زمين حاكم است، عوض شود. معني حرف من اين نيست
كه چوب حراج به دارايي دولت بزنيم بلكه منظور اين است كه قبول كنيم كسي كه
روي زمين كار مي‌كند هم سهمي دارد.
بار سنگين دولت با اين نگاه «منسوخ» برداشته نمي‌شود.
در حال حاضر زمينهاي زيادي در شهرهاي جديد در اثر سياست مسكن‌مهر آباد
شد. چرا اين زمين‌ها نيايد در چرخه تكميل همين پروژه‌ها قرار بگيرد؟
آيا اگر نگاه بنگاهداري به زمينهاي دولتي در تهران نبود امكان ساخت مسكن‌مهر در دل پايتخت وجود داشت؟
به دليل شرايط خاصي كه در مسكن‌مهر تعريف شد و سياست صفركردن قيمت زمين،
نمي‌شد زمين گران‌قيمت داخل كلان‌شهرها را به مسكن‌مهر تبديل كرد و
بنابراین اين تفكر شكل گرفت كه در كلان‌شهرها نبايد مسكن‌مهر ساخته شود.
البته يك پشتوانه ديگري هم چاشني شد و آن تكميل ظرفيت‌پذيري جمعيتي كلان‌شهرهايي همچون تهران بود.
يعني منظور شما اين است كه دولت مي‌توانست در تهران براي مسكن‌مهر زمين اختصاص دهد، اما بهانه‌گيري كرد؟
نه منظورم اين نيست. ببينيد در تهران زمين‌هايي متعلق به دولت وجود دارد.
همانگونه كه ما منتقديم به سياست‌هاي سازمان ملي زمين و شركت شهرهاي جديد
بابت نگاه بنگاهداري به مقوله زمين، همين انتقاد نيز به دستگاههاي دولتي
مالك زمينهاي بزرگ در تهران وارد است. اين دستگاه‌ها كارشان زمين‌داري
نيست. من در استان‌هايي كه ریيس سازمان مسكن بودم با دستگاههاي مالك زمين
جلسه گذاشتيم، زمين‌ها را تملك كرديم و در آنها مسكن‌مهر ساختيم. در خيلي
از استان‌هاي ديگر هم اين اتفاق افتاد، اما در كلان‌شهر تهران مقاومت شد.
من در اينكه در داخل تهران نبايد مسكن‌مهر ساخته مي‌شد بحثي ندارم، اما از پتانسيل اين زمين‌ها بايد استفاده كنيم.
مسكن گروه‌هاي متوسط بايد در برنامه‌هاي آتي دولت ديده شود و اراضي مورد
نياز آن هم همين زمين‌ها هستند و در واقع موجود است و نبايد فراموش كنيم كه
مسكن گروه‌هاي متوسط در تهران را اگر رها كرديم، آسيب ناشي از آن همچون
فنر به افزايش قيمت مسكن در ساير شهرها اصابت مي‌كند.
در تهران، بحث ساخت و تامين مسكن ملكي بايد در اولويت دولت باشد يا مسكن‌اجاره‌اي؟
وقتي براي گروه‌هاي متوسط برنامه مجزا ديده نشد، متقاضيان اين گروه پشت در
بازار اجاره صف كشيدند و اجاره‌بها بالا رفت و با كششي كه بين اجاره‌بها و
قيمت مسكن وجود دارد، قيمت هم روند افزايشي به خود گرفت.
مخلص كلام اينكه مركز بحران بازار مسكن، شهر تهران است. كنترل تهران هم در
گام اول بايد از بازار اجاره شروع شود. بازار اجاره دستوري نيست و بايد با
توليد مختص اجاره با دخالت دولت كنترل شود.
در برنامه‌هايي كه وزير راه‌وشهرسازي در بدو ورود به وزارتخانه تدوين و
اعلام كرد، بحث بهبود محيط‌هاي سكونت مجموعه‌هاي مسكن‌مهر ديده شده است كه
قطعا مخاطب اين قسمت از برنامه، شهرهاي جديد اطراف تهران هستند! به نظر
شما دولت يازدهم چگونه مي‌تواند درجه كيفيت زندگي در پرند، پرديس و هشتگرد
را ارتقا دهد؟
اولا بزرگ‌ترين نقطه قوت برنامه‌هاي آخوندي، پشتوانه محكم قانوني آنها
است. اين برنامه‌ها خيلي نياز به تصويب در مجلس يا دولت و گرفتن مجوزهاي
قانوني ندارد.
دوما در مقطع كنوني حضور بخش‌خصوصي در شهرهاي جديد مي‌تواند سرنوشت‌ساز
باشد. مسكن‌مهرهاي ساخته‌شده در شهرهاي جديد كه عملا شخصيت اين شهرها را
شكل داده مي‌تواند تضمين محكمي براي سرمايه‌گذاري بخش‌خصوصي باشد.
سرمايه‌گذاران الان مي‌دانند اين شهرها در مقايسه با 5 سال پيش، مسكوني
شده‌اند و حجم عظيمي از سرمايه‌گذاري را دولت پيش از ورود بخش خصوصي در اين
شهرها انجام داده است. پس زمينه ورود سرمايه‌گذار فراهم است، اما ابزارها
هنوز فراهم نيست.
از طرفي، ساختار مديريتي شهرهاي جديد خصوصا اختيارات آنها هيچ تناسبي با ماموريت‌ها ندارد.
ما در شهر جديد هشتگرد بيش از 4 هزار هكتار را مالك هستيم. اگر به طور
متوسط متري 100 هزار تومان قيمت اين زمين‌ها باشد، عدد بسيار بزرگي معادل
حداقل 4 هزار ميليارد تومان سرمايه دولت در اين شهر است. حداقل بيش از 3
هزار ميليارد تومان نيز پروژه عمراني شامل مسكن‌مهر و مترو در شهر جديد
هشتگرد در حال اجرا است. اما در مقابل اين حجم سرمايه‌گذاري دولتي، اجازه
«تهاتر» در بودجه امسال ما در حد 3 ميليارد تومان است. شهرهاي جديد معمولا
براي جذب سرمايه‌گذار، از طريق تهاتر زمين به عنوان يكي از ابزارهاي تامين
مالي اقدام مي‌كنند به اين معني كه زمين يا در قالب مشاركت با بخش‌خصوصي يا
در قالب تهاتر بابت هزينه ساخت، به سرمايه‌گذار واگذار مي‌شود تا خدمات
روبنايي و رفاهي در شهر شكل بگيرد.
با سه ميليارد تومان اجازه تهاتر، دو مدرسه بيشتر نمي‌شود ساخت در حالي كه
100 مدرسه بايد در هشتگرد ساخته شود. پس اينكه آقاي آخوندي مي‌گويند براي
حضور بخش خصوصي خيلي از مجوزها را بايد جمع كنيم، ابتدا بايد از شهرهاي
جديد شروع شود و مجوزهاي درون دولتي را حذف كنند. به هرحال مديران شهرهاي
جديد بايد آنقدر توانمند باشند كه بتوانند با آزادي عمل بيشتري شهرشان را
اداره كنند اگر هم توانمند نيستند، بايد جابه‌جا شوند و از مدير جديد كار
بخواهيم. اين حجم سرمايه‌گذاري در شهرهاي جديد با اساسنامه موجود، اختيارات
موجود و ساختار مديريتي موجود هيچ تناسبي ندارد. شهرهاي جديد در استان‌ها
بسيار غريبه و مظلوم هستند. مسوولان استان كمترين توجه را به شهرهاي جديد
دارند. اين هم برمي‌گردد به تقسيمات كشوري و اينكه مدير شهر جديد در هيچ
كدام از شوراهاي تصميم‌گيرنده استاني عضو نيست حتي در كميسيون ماده5 كه
قرار است درباره شهرشان تصميم گرفته شود، عضو نيستند. شهر جديد هشتگرد در
استان البرز به چشم خوابگاه تهران به آن نگاه مي‌شود و مسوولان استان البرز
معتقدند مطالبات هشتگرد بايد از استان تهران پيگيري شود!
مترو هشتگرد بزرگ‌ترين پروژه عمراني استان البرز، با اعتباري بيش از 400
ميليارد تومان محسوب مي‌شود در حالي‌كه سرجمع همه پروژههاي استاني البرز
در سال نزديك به 150 تا 200 ميليارد تومان است، اما همين پروژه مترو هشتگرد
هر روز با يك سنگ‌اندازي مواجه مي‌شود.
در 8 سال گذشته اجراي مترو هشتگرد از تهران هدايت مي‌شد، ولي يك‌سال و نيم
گذشته تفويض كردند به شركت شهر جديد هشتگرد؛ در اين مدت حداقل سه برابر 8
سال قبل كار شد. بزرگ‌ترين معضل ما معارضين بود كه قريب 100 درصد آن حل شد.
آقاي آخوندي اعلام كرده كه دولت براي متوقف‌كردن يا ادامه دادن طرح
مسكن‌مهر در دوراهي «مهار» و «تامين مسكن» روبه‌رو است. به نظر شما چطور
مي‌شود مسكن‌مهر را ادامه داد بدون آنكه فشار آن به دوش بانك‌مركزي و در
نهايت رشد پايه‌پولي منتقل شود؟
دولت بايد خيلي سريع تكليف مالكيت زمينهاي 99 ساله را روشن كند و به نظر مي‌رسد نيازي به دادن لايحه به مجلس نبود.
ما در مسكن‌مهر ويلايي كه پارسال در هشتگرد اجرا كرديم يك موضوع مدنظرمان
بود، اينكه زمين را 99ساله در نظر نگرفتيم و استقبال شديدي هم داشتيم چون
به نياز مردم توجه كرديم. مردم مي‌خواهند اسم 99ساله از روي اين زمين‌ها
برداشته شود.
مردم چون ديدند زمين، ملكي است حتي حاضر شدند پول بيشتري بدهند. دولت اگر
مالكيت زمينهاي 99ساله را به مردم واگذار كند، انرژي زيادي از محل اين
اتفاق، براي دولت آزاد مي‌شود. درباره قيمت واگذاري هم بايد دولت انصاف را
رعايت كند. يك جاهايي دولت سرمايه‌گذاري كرده مثل خدمات زيربنايي و يك بخشي
از ارزش‌افزوده زمين هم براي آماده‌سازي زمين و ساخت اين ساختمان‌ها است
كه عمدتا مردم پول آن را دادند. بنابراين بايد درصدي از قيمت روز زمين
محاسبه شود.
اما نكته مهم اين است كه در قانون ساماندهي، همه جور مجوز براي تخفيف و
تقسيط بهاي زمين ديده شده است. به هرحال دولت براي تامين مالي جهت اجراي
پروژههاي روبنايي و بهبود محيط‌هاي مسكوني مسكن‌مهر و همچنين ايجاد ظرفيت
جديد مي‌تواند با تعيين تكليف سريع بحث واگذاري مالكيت زمينهاي 99ساله، از
انرژي نهفته در اين زمين‌ها استفاده كند، ضمن اينكه معتقدم نيازي به لايحه
نيست و قانون ساماندهي اين اجازه را به دولت داده است.
اختيار مديران شهرهاي جديد متناسب با ماموريت‌هايشان نيست
دولت در همه طرح‌هاي ساخت مسكن بايد بخش‌خصوصي را شريك بداند وگرنه اتفاقي كه در مسكن‌مهر افتاد تكرار مي‌شود
تنوع در توليد مسكن فقط با حضور بخش خصوصي ممكن است، بخش خصوصي بهتر از دولت قواعد بازار را مي‌شناسد
