ايران اکونوميست:  دولت عزم جدي دارد تا كشتي بحران زده مسكن را به ساحل آرامش برساند و در اين راستا، وزارت مسكن به عنوان نماينده دولت و متولي اصلي بخش مسكن در ايران سعي كرده تا نهادهاي مختلف ذي ربط با مسكن را فرابخواند و ظرفيت هاي آن ها را مورد سنجش قرار دهد و در تعامل با آن ها در چگونگي رفع چالش هاي مسكن به گفت وگو بنشيند.

محمود فراهاني :يكي از نهادهايي كه مورد توجه وزارت مسكن قرار گرفت نهاد ليزينگ بود كه تجارب جهاني به خصوص در كشورهاي پيشرفته، نيز نشان مي دهد بار اصلي توليد و توزيع چرخه مسكن را برعهده دارد.

اما از سوي ديگر، وجود برخي موانع و مشكلات عملا مانع از آن است تا نهاد ليزينگ در ايران بتواند به راحتي و بدون حمايت هاي دولتي به تحقق اهداف مورد نظر دولت جهت خانه دار كردن اقشار كم درآمد بپردازد. بالا بردن هزينه پول، قيمت زمين و هزينه ساخت در ايران از يك طرف و پايين بودن ميزان درآمد متقاضيان مسكن كه در اقشار مورد نظر دولت قرار دارند، عملا شرايط را به گونه اي پيش برده كه نياز به تدوين سازوكارهاي ويژه را ضرورت مي بخشد. بر اين اساس، طي ميزگردي با حضور كارشناسان فن، ابعاد مختلف ليزينگ مسكن در ايران و در راستاي تحقق اهداف دولت بررسي و در نهايت راهكارهاي موجود مورد تحليل قرار گرفت. 

در اين ميزگرد،مهندس محمد كاظم، دبيركل سابق كانون شركت هاي ليزينگ،مهندس محسن معلميان، مديرعامل شركت ليزينگ پاسارگاد، دكتر جعفر باقرنژاد كارشناس حوزه مسكن، مهندس باقر ميلاني، رييس كميته اقتصادي انجمن انبوه سازان و مهندس عليرضا هزارخاني مديرعامل سابق شركت ليزينگ صنعت و معدن به بيان نقطه نظرات خود پرداختند.

--------------------------

+ آقاي كاظم اگر ممكن است در ابتدا نتايج كلي نشست اخير مسوولان كانون با وزير مسكن را مورد اشاره قرار دهيد.  

همان طور كه مي دانيم، بحث مسكن جداي از صنايع ديگر نيست. به تعبير ديگر در بخش هاي مختلف سياستگذاري، سرمايه گذاري، توليد، فروش، واگذاري و... زيرمجموعه اي از صنعت به شمار مي رود و طبعا مشكلات خاص خود را دارد. دولت در بخش سياستگذاري، به دنبال اين است كه با توجه به بحران حاكم بر بازار مسكن، برنامه ريزي اي را صورت دهد تا در نهايت موفق به رفع اين معضل شود. بنابراين با توجه به تجارب سال هاي قبل، بازنگري هايي در سياست هاي مسكن شده و راهكارهاي جديدي در دستور كار قرار گرفته است. از جمله اين راهكارها استفاده از نهاد ليزينگ در توسعه بخش مسكن است. در اين راستا، جلساتي نيز با وزير و معاونين وزارت مسكن برگزار شده است. نتيجه اين جلسات چهار اصل را دنبال مي كند: اول اين كه شركت هاي ليزينگ به سمت طرح هاي تخصصي بخش مسكن هدايت شوند. بحث دوم اين كه دولت بتواند منابع مالي بخش خصوصي را به سمت مسكن حركت دهد. به تعبير ديگر در بخش سرمايه گذاري، دولت به دنبال آن است كه بتواند منابع بخش خصوصي را در قالب برنامه ها و طرح هاي ويژه اي به اين سمت حركت دهد. موضوع سوم، بحث توليد و ساخت وساز است. كه در اين راستا، مهم ترين چالش رعايت استانداردها و مسايل فني است كه اين گونه مسايل هم با توجه به قرار گرفتن انبوه سازان در مجموعه عوامل مورد نظر دولت و داشتن برنامه هاي ويژه پيگيري مي شود.

بحث چهارم، نيز، شيوه هاي واگذاري و فروش است كه اعضاي كانون، به عنوان بخش مهمي از نهاد ليزينگ در كشور آن را بر عهده گرفته اند و اين كه شركت هاي ليزينگ مي توانند با استفاده از تكنيك هاي فروش كه دانش آن را در اختيار دارند در اين زمينه به دولت كمك كنند.

اصولا به نظر مي رسد برنامه ريزي ها بايد به گونه اي ترسيم شود تا چهار بخش مزبور يعني دولت به عنوان سياستگذار، بانك ها به عنوان تامين كننده مالي، انبوه سازان به عنوان توليدكننده و شركت هاي ليزينگ به عنوان واگذاركننده بتوانند در كنار يكديگر و در قالب يك فرآيند به حل بحران مسكن كمك كنند. در عين حال كه نبايد از ياد ببريم كه بخش مسكن يكسري مشكلات فرهنگي و اجتماعي خاص خود را نيز دارد كه بايد جداگانه به اين مسايل پرداخت.

+ آقاي هزارخاني، اگر بخواهيد در بعد كلان به بحث ليزينگ مسكن بپردازيد، به نظر شما بايد چه نكاتي را مورد نظر قرار دهيم.

مديريت مسكن كشور، به عنوان يك مديريت كلان، در واقع داراي يك نگاه زيرساختي و سرمايه اي به مقوله مسكن است. به تعبير ديگر، مديريت مسكن كشور ابزاري است كه مي تواند به كاهش تورم در جامعه كمك بكند كه اين بحث همسو با سياست هاي كلان دولت و وزارتخانه هايي چون وزارت اقتصاد است. بنابراين، به نظر مي رسد در بحث مسكن بايد وزارتخانه هايي چون امور اقتصاد و دارايي، صنايع و بازرگاني را در كنار وزارت مسكن كه ظرفيت توليد مسكن را دارند در اين مديريت كلان دخيل كرد. طبيعي است كه مديريت هاي منطقه اي و بومي در راستاي سياست هاي ملي دولت، بخش ديگري از اين مديريت مسكن به شمار مي روند. خوشبختانه، پتانسيل جامعه در بخش مسكن بسيار زياد است تحقق اين ظرفيت ها باعث درگير شدن بيش از 800 شاخه صنعتي و خدماتي به صورت مستقيم مي شود كه اين فرآيند به معني رشد اشتغالزايي، كاهش فقر و رشد اقتصادي نيز هست. از سوي ديگر پتانسيل بالقوه مسكن، بيش تر از پتانسيل هر بخش ديگري در كشور است.

اين ظرفيت ها باعث شده تا در كشور ما از معمارهاي سنتي تا برج سازان بزرگ، همواره در بازار موجود كشور فعاليت هاي قابل توجه داشته باشند و همه اين ها نتيجه وجود فرهنگ ديرينه ساخت وساز در كشور است. اين قابليت ها باعث شده تا به دليل قيمت تمام شده پايين برخي از خدمات ساختماني، صادرات نيز داشته باشيم از جمله طراحي نقشه و ... از اين گونه خدمات است. بنابراين اگر پتانسيل موجود بخش مسكن به صورت گسترده مديريت شود، مي تواند كمك بسيار تعيين كننده اي به اقتصاد كشور بكند. دولت نيز با توجه به وظايف حاكميتي كه دارد، اين را پذيرفته و در بودجه سالانه نيز، بودجه اي را براي اين مساله اختصاص داده است و وزارت مسكن نيز سعي دارد تا نحوه هزينه كردن اين اعتبارات را سياستگذاري و تعيين فرآيند كند و به تعبيري سازوكار اجراي آن را تعيين كند.

+ همان طور كه مي دانيد، شرايط ويژه در كشور ما باعث مي شود كه بخش خصوصي چندان نتواند، از طريق آورده هاي خود، به وزارت مسكن در بحث خانه دار كردن مردم كم درآمد كمك كند. به نظر شما، چه سازوكاري براي اين مساله مي توان طراحي كرد?

هزارخاني: همان طور كه مي دانيد، شركت هاي خصوصي، به دليل ماهيت وجودي شان بايد، منافع داشته باشند تا بتوانند به دولت كمك كنند. اگر بخواهيم اين مساله را در سطح سياستگذاري مديريت بكنيم براي تعامل انبوه ساز با كمك مهندسي پشتيبان، زير نرخ سود 12 درصد و قيمت تمام شده پايين مثلا در سيستان و بلوچستان اقدام به ساخت كند. تلاش فعالان ليزينگ در گفت وگو با مسوولان مسكن در واقع آن بود و هست كه بگويند ما مي توانيم يك بازوي بالقوه باشيم و به عنوان مديريت كننده مالي با استفاده از اعتبارات دولتي و جذب منابع از طريق اهرمي، به دولت كمك كنيم. منتها همان طور كه گفتم، بحث اساسي آن است كه ما مي توانيم عامليت اجراي پروژه هاي مسكوني مورد نظر دولت را برعهده بگيريم. حتي شركت هاي ليزينگ مي توانند تحت شرايطي، بخشي از منابع را نيز تامين كنند. به اين شكل كه مثلا دولت، به ازاي اين منابع كه با درصد پايين در پروژه هاي ياد شده سرمايه گذاري مي شود، مثلا تراكم اضافه بدهد، يا تامين سيمان با قيمت هاي دولتي براي پروژه هاي ساختماني انبوه ساز است. بنابراين، به نظر مي رسد وزارت مسكن بايد بازوي فكري را تقويت بكند تا يك سياستگذاري منطقي صورت گيرد.

+ آقاي معلميان، به نظر شما فرآيند ليزينگ مسكن در كشور ما چگونه و با چه چالش هايي مواجه است?

در ابتدا بايد كالاي مورد بحث يعني مسكن را ببينيم كه چه ويژگي هايي دارد. در تعريف مسكن از زاويه ديد تامين مالي در دنيا مسكن را كالايي مي دانند كه از پس انداز گذشته، موجودي حال و توان اقساط آتي خريداري مي شود. به تعبير ديگر مسكن كالايي نيست كه از يك زوج جوان، انتظار داشته باشيم كه بتوانند آن را به صورت نقد خريداري كند. بنابراين مسكن كالايي كاملا ليزينگي است؛ به خصوص در بخشي كه به اقساط آتي مربوط مي شود. بنابر استدلال فوق، بايد نهادهايي وجود داشته باشند كه نقش اقساط آن ها را برعهده بگيرند.

در واقع براساس تعريف مسكن از زاويه تامين مالي، بانك ها نقش پس انداز گذشته را برعهده دارند، ليزينگ در متقاضيان توانمندي حال را ايجاد و متقابلا روي اقساط آتي آن ها حساب مي كند. به عبارت ديگر، يك خرده فروشي مالي اتفاق مي افتد. اين كه چرا در ايران شركت هاي ليزينگ محدود هستند دلايل متعددي وجود دارد.

در عين حال كه در يكي دو سال اخير تا حدودي ليزينگ مسكن در كشور رونق پيدا كرده است و عمدتا سه شركت ليزينگ وابسته به بانك ها در اين زمينه فعاليت مي كنند و وزارت مسكن هم اخيرا در تلاش است تا از ابزار ليزينگ براي تحقق اهداف خود استفاده كند.

+ در بررسي علل محدوديت هاي ليزينگ مسكن در ايران، بايد ابتدا به فرآيند اين كار توجه كنيم و تفاوت هاي اين نوع ليزينگ را با ديگر انواع آن بسنجيم و در نهايت راهكارهاي لازم را جست وجو كنيم. اما در ابتدا شايد بهتر باشد چالش هاي پيش روي ليزينگ مسكن را مورد اشاره قرار دهيد؟

معلميان: در تشريح محدوديت هاي ليزينگ مسكن ابتدا بايد به اين مساله اشاره كنيم كه اين نوع ليزينگ نياز به منابع بيش تري نسبت به ديگر انواع ليزينگ دارد. تبعا، اين نيازمندي علاوه بر آنكه سرمايه بيش تر را مي طلبد، وصل بودن به چشمه هاي مالي را هم طلب مي كند. پس بنابراين يكي از مشكلات و چالش ها، بحث تامين منابع است. كمااين كه براي ديگر انواع ليزينگ نيز اين مشكل وجود دارد.

چالش ديگر، پيچيدگي نرخ اجاره بها و به تعبير ديگر نرخ سود بانكي در كشور ماست كه در عمل هيچ جايي براي مانور شركت هاي ليزينگ باقي نمي گذارد تا اين شركت ها خودشان را به چشمه هاي مالي وصل كنند. به طوري كه بانك ها، بانكداري مالي را انجام مي دهند و شركت هاي ليزينگ خرده فروشي مالي، همان طور كه مي دانيد، يكي از شرط هاي موفقيت ليزينگ مسكن آن است كه بتواند، درصد قابل قبولي از نياز متقاضي مسكن را تامين كند. اگر اين درصد پايين باشد، متقاضي قيد ليزينگ مسكن را خواهد زد. با توجه به رشد قيمت مسكن در كشور ما، اين درصد بايد حداقل 50 درصد قيمت يك واحد مسكوني متوسط باشد. اگر اين رقم را براي سطح كشور، بسنجيم بايد براي هر واحد مسكوني حدود

30 تا 40 ميليون تومان تسهيلات پرداخت كنيم. محدوديت ديگر، بحث مدت زمان بازپرداخت تسهيلات است كه جهت متناسب كردن با توان درآمدي متقاضي بايد بسيار طولاني مدت تر از ديگر اقسام ليزينگ پيش بيني شود. به عبارت ديگر دوره بازپرداخت بايد 10 تا 12 سال و بعضا 15 سال در نظر گرفته شود.

در حالي كه مثلا براي يك خودرو حدود پنج سال كفايت مي كند. محدوديت بعدي، بحث گردش وجوه است . به عبارت ديگر چون دوره مالي ليزينگ هر واحد مسكوني زمان بر است، بنابراين شركت ليزينگ در گردش وجوه، دچار مشكل مي شود، چرا كه مثلا در يك دوره 10 ساله، شركت ليزينگ تا پنج- شش سال اول در واقع اصل پولي را كه سرمايه گذاري كرده دريافت خواهد كرد.

اگرچه در سيستم حسابداري، پس از پرداخت هر قسط اصل و سود به صورت جداگانه محاسبه مي شود اما در عمل، آن است كه طي پنج سال اول، در واقع شركت ليزينگ اصل سرمايه خود را دريافت مي كند. اين محدوديت باعث مي شود كه شركت ليزينگ به صورت مداوم با محدوديت منابع روبه رو شود و وصل شدن به چشمه مالي(بانك ها) نياز پيدا مي كند. و از آن جا كه اين مساله هم محدود است، شركت ليزينگ بايد مدت زمان زيادي را منتظر بماند تا يكي از منابع درآمدي آن، اقساط دريافتي اش باشد.

چالش بعدي كه رخ مي نمايد، بحث كاهش ارزش پول ملي است كه به دليل مشكلات اقتصادي در حوزه كلان كشور، بروز مي كند. اين عمل باعث مي شود تا اقساطي كه ما در دوره ها 10 تا 15ساله دريافت مي كنيم به مرور ارزش خود را از دست بدهد. به عبارت ديگر، ما نمي توانيم روي ارزش اين اقساط كه بعدا به شركت ليزينگ برمي گردد، حساب كنيم.

حتي با شرايط فعلي كه الگوي تسهيلات ما با نرخ 17درصد، سقف

30 ميليون تومان و دوره بازپرداخت 10 ساله در نظر گرفته شود، حدود 550 هزار تومان اقساط ماهانه خواهد بود. اين ميزان قسط شايد در چند سال اول براي ما ورودي خوبي و براي مستاجر، اجاره بهاي سنگيني پنداشته شود اما گذشت زمان قطعا به نفع طرف مقابل است و باعث مي شود كه موجر هيچ حسابي روي اين دريافتي ها در سال هاي آتي نكند. لااقل سابقه گذشته اين مساله را نشان مي دهد. اميدواريم اين وضع در آينده تغيير كند. اين مهمترين محدوديت هايي است كه فعاليت در حوزه صنعت ليزينگ در يك جامعه تورمي با آن مواجه است.

+ با اين حساب نبايد كسي وارد اين حوزه شود اما مي بينيم كه شركت هاي ليزينگ از اين مساله استقبال مي كنند. علت چيست؟

معلميان: يكي از مزاياي اين حوزه آن است كه قرارداد حقوقي آن (اجاره به شرط تمليك) از لحاظ قانوني، مشخص و روشن است. علت ديگر، ناشناخته بودن كالاي اين حوزه است كه باعث كاهش ريسك مي شود. در هرحال در تعيين نرخ، يكي از فاكتورها، ميزان ريسك است. غيرمنقول بودن يكي ديگر از عواملي است كه ريسك اين نوع از ليزينگ را كاهش مي دهد.

يكي ديگر از امتيازات اين حوزه، رشد قيمت مسكن است. اين فرآيند باعث مي شود كه مال الاجاره ها از اهميت بيش تري برخوردار شوند و در نتيجه مستاجر را به سمت پرداخت اقساط ترغيب كند.

يك مزيت ديگر ليزينگ مسكن، واسطه بودن ميان انبوه ساز (توليدكننده) و مصرف كننده (متقاضي) است. شركت ليزينگ با كمك كردن به عرضه و فروش، مي تواند از تخفيفات منطقي برخوردار شود. در نهايت اين كه اين سبك كار باعث مي شود يك نهاد اجاره داري در كشور شكل گيرد كه جاي آن خالي است. به تعبير ديگر، چرا مردم ما از اجاره نشيني بيزارند و «چهار ديواري اختياري» براي آن ها يك فرهنگ است. بخشي از اين مساله به دليل آزرده خاطرشدن مستاجر از موجر است.

اما اگر يك نهاد اجاره اي در كشور شكل گيرد، رابطه بين مالك و مستاجر، ترميم بخشد و مستاجر، ببيند كه با يك موجر حقوقي در ارتباط است، فرهنگ اجاره نشيني در كشور دگرگون مي شود. از ديگر مزاياي ليزينگ مسكن، شفافيت تسهيلاتي است، شركت هاي ليزينگ به خصوص در بخش مسكن بسيار شفافيت تسهيلاتي دارند. به خصوص وقتي تخصصي فعاليت مي كنند. و اين در واقع يك امتياز بارز نسبت به بانك هاست. كه باعث مي شود، مشتري در يك شركت ليزينگ خيلي سريع تر و بهتر به مقصود خود نايل آيد تا اين كه از طريق بانك كه در حوزه هاي بسيار متفاوت فعاليت مي كندو براي كالاي مورد نظر خود تسهيلات تامين كند.

+ابعاد ديگر ليزينگ مسكن دارايچه اهميتي است؟

دكتر باقرنژاد: اگر كل اقتصاد كشور را مانند يك كره در نظر بگيريم، يكي از قطاع اين كره، بخش مسكن است. اگر بخواهيم با يك رويكرد سيستماتيك به اين بخش نگاه كنيم، بايد با در نظر گرفتن كل ابعاد كره متدولوژي براي حل معضل مسكن در نظر بگيريم. در اين راستا يكي از مسووليت هاي مهم و گريزناپذير شركت هاي ليزينگ، مسووليت اجتماعي آن هاست. همين كه اعضاي كانون و شركت هاي عضو آن، در اين انديشه هستند كه گامي در راستاي حل مساله مسكن در كشور بردارند، نشان دهنده همان حس مسووليت پذيري اجتماعي نزد اين موسسات است. اين حس مسووليت اجتماعي اكنون از لحاظ اقتصادي نيز جزو فاكتورهاي بازاريابي در جهان محسوب مي شود و تبعا براي آن هزينه نيز در نظر مي گيرند. براساس مطالعاتي كه ما در راستاي مسووليت اجتماعي ليزينگ انجام داده ايم، اين فعاليت در جامعه مي توان داراي يك محتواي ارزشي باشد .

با توجه به اين مسايل، طبيعي است كه سياستگذاري هاي بخش مسكن در حوزه رفع معضل مسكن به سمت استفاده از ابزار ليزينگ سوق بيابد. در اين جا، وظيفه نهاد هاي صنفي ليزينگ از جمله كانون شركت هاي ليزينگ در واقع طراحي سازوكار هايي است كه ليزينگ ها بتوانند نقش خود را به خوبي در اجراي سياست هاي دولت در راستاي حل معضل مسكن بردارد. نكته اساسي كه در طراحي اين ساز و كارها بايد لحاظ شود آن است كه از تمام عناصر موثر كمك گرفته شود تا معضل مسكن در كشور حل شود. آورده متقاضيان، ظرفيت هاي قانوني، امتيازات ويژه اي كه امكان تخصيص آن ها از سوي نهادهاي ذي ربط مسكن هست بايد از همه اين ها كمك گرفته شود. به عبارت ديگر بايد ياد بگيريم كه در كنار رقابت ها كه لازمه تداوم فعاليت اقتصادي است، براي تحقق اهداف مشترك از يكديگر كمك بگيريم.

+نقش انبوه ساز نير در كنار شركت ليزينگ مهم است

مهندس ميلاني: در وهله اول بايداظهار خوشبختي كرد كه با بحث فعال كردن بازارهاي ثانويه رهن كه از سوي سازمان بورس و وزارت اقتصاد پيگيري مي شود بخشي از مشكلات ليزينگ مسكن حل مي شود. كمبود مسكن در كشور ما حدود سه ميليون واحد مسكوني است كه تا چهار سال آينده به هفت ميليون واحد افزايش خوهد يافت. كه اين رقم براي يك كشور 70 ميليوني، اگرچه معضل قلمداد مي شود اما در واقع يك فرصت براي نهادهاي مسكن ساز و تامين كننده مسكن است. از سوي ديگر، سياستگذاري و مديريت درست اين امر، مي تواند از اين معضل ظرفيت هاي مثبتي ديگري را نيز خلق كند. براساس الگوي جمعيتي، رشد جمعيت در كشور ما 6/1 درصد است اما نياز مسكن، 6/3 درصد پيش بيني شده. علت اين مساله، ساختار نامناسب ساخت وساز و توليد مسكن در كنار شرايط ويژه اقتصادي در كشور بوده است. به عبارت ديگر، شرايط به گونه اي بوده است كه عرضه نتوانسته است خود را همپاي تقاضا بالا بكشد

به نظر می رسد با توجه به ضريب 6/3 درصدي نياز مسكن و اين كه چگونه اين معضل را به فرصت تبديل كنيم، بايد چند مقوله را مورد بحث قرار دهيم. 1- چگونه بسازيم؟ 2- چگونه توزيع كنيم؟ 3-چگونه منابع مالي را متناسب با توانايي هاي متقاضيان مسكن تامين كنيم؟در این موارد نظر شما چیست؟

میلانی –طبعا چنانچه به اين سه سوال، به درستي پاسخ دهيم و براي آن ها سازوكارهاي منطقي طراحي كنيم. به طور حتم، فرصت ايجاد شده از اين مساله، علاوه بر تامين مسكن باعث خواهد شد تا در بعد ملي علاوه بر رشد نرخ اشتغالزايي، افزايش سرمايه گذاري و ثروت در بسياري حرفه هاي مرتبط با مسكن نيز ايجاد شود. به نظر مي رسد، با توجه به ظرفيت هاي صنعت ليزينگ، يكي از عوامل مهم اين فرآيند، در دسترس قرار دارد. با توجه به تلاش هايي كه مسوولان ذي ربط در خصوص بازار ثانويه رهن و... انجام مي دهند. عوامل ديگر نيز، به مرور مهيا خواهدشد. اما اكنون در بحث ليزينگ و اين كه اين نهاد چگونه مي تواند در خدمت فعليت بخشيدن به فرصت موجود باشد، چند نكته قابل توجه است.

همان طور كه مي دانيم، در بحث مسكن دو نوع تقاضا وجود دارد يكي بحث تقاضاي سرمايه اي است. اين گونه تقاضا، سعي دارد، از مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه اي استفاده كند و از آن سود ببرد و هدف اين تقاضا، مصرف نيست.

به عبارت ديگر اين تقاضا در حوزه واسطه گري بخش مسكن روي مي دهد. براساس مطالعات ما، 58 درصد از تقاضاها در كشور ما تقاضاهاي سرمايه اي است و 42 درصد از تقاضاها، مصرفي هستند به عبارت ديگر، تقاضاي واقعي و موثر در بخش مسكن در حال حاضر، 42 درصد است.

با توجه به اين نسبت ها، كساني كه تقاضاي سرمايه اي دارند، كساني هستند كه در مدار پول هاي گداخته و ناشي از گرايش نقدينگي كشور به سمت بازار مسكن، به اين بخش هجوم آورده اند. تبعا اين بخش نيازي به حضور صنعت هايي مانند ليزينگ ندارند. اما آن بخش كه نهاد ليزينگ مي تواند در آن ها حضور پيدا كند و وزارت مسكن هم در واقع، سياستگذاري هاي خود را روي اين بخش معطوف كرده است، 42درصد تقاضاي واقعي مسكن است. در دو دهه پيش، ارزش يك واحد مسكوني متوسط، برابر دو تا سه دستگاه خودرو توليدي كشور بود. اما اكنون، ارزشي بيش از 10 خودروي ملي را طلب مي كند تا بتوانيم يك واحد مسكوني را خريداري كنيم. يكي از علت هاي اين مساله، رسيدن به توليد انبوه خودرو در كشور بوده است كه باعث كنترل قيمت شد. در اين ميان شركت هاي ليزينگ به عنوان ركن چهارم وارد شدند و به شكل نسبتا خوبي با تحريك تقاضا، بازار فروش خودروسازان را گسترش دادند. اما در بخش مسكن، مشكل اساسي ما آن است كه توليد انبوه در كشور صورت نمي گيرد. هم اكنون، در حالي كه به بيش از 5/1 ميليون واحد مسكوني در كشور نياز داريم، اما متوسط توليد مسكن در چند سال گذشته 450 واحد بوده است.

طبيعي است كه با وجود ساختار سنتي ساز نمي توان به توليد انبوه رسيد و نهاد ليزينگ نيز در چنين ساختار توليد نخواهند توانست نقش موثري ايفا كنند. براساس محاسبات، حداكثر توليد به صورت نسبي در كشور به حدود 37 درصد از نياز متقاضيان پاسخ مي دهد. از سوي ديگر علاوه بر بالا بودن قيمت تمام شده باعث پايين آمدن استاندارها، كيفيت پايين و ضايعات زيست محيطي و ايزوله شدن رودخانه ها و ... مي شود. در يك نمونه براساس برآوردهاي كارشناسي، در ساخت به روش سنتي بيش از 180 ميليون آجر به كار مي رود. حال در نظر بگيريد براي ساخت اين تعداد آجر چه ميزان خاك مساعد و نامساعد، بايد به كار گرفته شود و ...

بنابراين يكي از استراتژي هاي مهمي كه سياستگذاران بخش مسكن بايد روي آن سرمايه گذاري كنند كه البته همين كار را هم كرده اند، حركت به سمت توليد انبوه مسكن به روش صنعتي انجام مي گيرد. در حال حاضر، بيش از 60 درصد ساخت وسازها در كشورهاي پيشرفته به روش صنعتي است اما در كشور ما اين رقم حدود يك درصد است. چنانچه انبوه سازان از روش هاي صنعتي در ساخت استفاده كنند، قيمت تمام شده هر واحد مسكوني بيش از 50 درصد كاهش مي يابد. در حالي كه كيفيت ساخت افزايش مي يابد. در عين حال در چنين فرآيندي، نقش ليزينگ مسكن متفاوت از شكل مرسوم آن است. براي مثال اگر شركت ليزينگ منتظر بود كالا توليد شود و سپس فرآيند ليزينگ انجام شود اما در مسكن فرآيند ليزينگ با توجه به نياز شديد به منابع مالي، از زمان اولين مراحل پروژه آغاز مي شود. در اين حالت، ذهنيت مصرف كننده را نيز با توليدات صنعتي مسكن آشنا و آماده خواهد كرد.

به عبارت ديگر، پس اندازهاي مصرف كننده را مي بايد از ابتدا مديريت كرد و به سمت توليد مسكن هدايت كرد. نكته مهم آن است كه تلاش ها براي ايجاد بسترهاي حقوقي نيز وجود دارد. از جمله لوايح مربوط به ساماندهي بخش مسكن، اجراي قانون بازار سرمايه براي ايجاد بازار ثانويه رهن، شناسايي استانداردهاي حسابرسي و...

+به عبارت ديگر، توليد و بازار مسكن به سمتي مي رود كه توليد جذب منابع و توزيع به نوعي همزمان و هماهنگ و به صورت مدرن و صنعتي اتفاق بيفتد.

ميلاني: در ساختار بازار جديد مسكن اگر يك توليدكننده توانست 20درصد از قيمت مسكن را از مصرف كننده دريافت كند، مي تواند درآمد خود را شناسايي كند و حتي ليزينگ ها مي توانند در بخش تحقيقات فناوري هم وارد شوند تا به اين وسيله، قيمت هاي تمام شده مسكن خود را كاهش دهند. به نظر مي رسد، نهاد ليزينگ با انجام مطالعات و طراحي هاي لازم مي تواند، با ايجاد همخواني با قوانين وارد فرآيند توليد و توزيع مسكن شود و در اين زمينه و حتي با مديريت كردن منابع مالي انبوه سازان به يك نهاد تعيين كننده در بازار فروش مسكن تبديل شوند. به خصوص با توجه به شرايط فعلي كه دولت زمين را در اختيار توليدكننده (انبوه ساز) مي گذارد شركت ليزينگ به راحتي مي تواند اين زمين ها را تحويل بگيرد. سپس از انبوه ساز دعوت كند تا به صورت شريك يا پيمانكار عمليات ساخت را انجام دهد و در همين حين مصرف كننده را نيز جذب كند و از منابع مالي وي نيز در پيشبرد پروژه ها كمك بگيرد و پس از پايان پروژه، مديريت اقساط در واقع اجاره بها را انجام دهد. اين نمونه كارها، اكنون از سوي بسياري از شركت هاي انبوه ساز در حال انجام است. در حالي كه تخصص اصلي اين كار نزد شركت هاي ليزينگ است.

تفاوت اصلي ليزينگ مسكن با ديگر انواع ليزينگ مانند خودرو در همين است كه شركت ليزينگي كه در حوزه مسكن كار مي كند بايد از مراحل ابتدايي توليد در نقش مديريت كننده وارد شود. درحالي كه در ديگر كالاهاي مصرفي پس از توليد كالا شركت ليزينگ وارد فرآيند توزيع و فروش مي شود.

+شركت هاي ليزينگ ظرفيت اين را هم دارند كه سرمايه خارجي جذب كنند .چه گونه مي توان اين ظرفيت را فعليت بخشيد؟

هزارخاني: همان طور كه مي دانيد، شركت هاي ليزينگ داراي سه خصيصه، سرعت، ارتباط و تخصص هستند و در عين حال محدوديتي در خصوص انجام پروژه ها ندارند اين توانايي ها، باعث خواهد شد تا سرمايه گذار خارجي، تشويق شود و اقدام به سرمايه گذاري در بخش مسكن ايران كند. به خصوص اين كه بانك ها نيز تضامين لازم را در اين زمينه خواهند داد. چرا كه مسكن اساسا محصولي است كه به دلايل مختلف از جمله غيرمنقول بودن از ريسك پاييني برخوردار است.البته يكي از مشكلات اساسي ما اكنون اخذ تضامين از سوي بانك هاست. براي مثال براي اخذ منابع مالي به كرات به ما مراجعه كرده اند، ما خواستيم تضامين لازم را به اين افراد بدهيم اما در خصوص ارقام بالاتر اين بانك ها و دولت هستند كه بايد تضمين بكنند. در اين صورت يكي از پتانسيل ها، جذب منابع خارجي عمدتا سرمايه هاي ايرانيان مقيم خارج است.

+آقاي معلميان چه راهكارهايي را براي توسعه ليزينگ مسكن پيشنهاد مي كنيد؟

در ابتدا در خصوص ارايه راهكارها، بايد اين نكته را متذكر شوم كه اعتقاد ما آن نيست كه راه حل ما در نهايت منجر به اين بشود كه دولت يارانه اي براي فعاليت ما تخصيص دهد بلكه بايد از دولت انتظار سياستگذاري منطقي و اعطاي مجوز داشته باشيم. متقابلا درخواست ما بايد شفاف باشد و به تعبير ديگر، درخواست ما به شكل مطلوب و بهينه بيان شود. با اين تفاسير، يكي از راه حل ها كه ما به آن شديدا اعتقاد داريم و معتقديم كه گره مسكن را باز مي كند، ايجاد بازار رهن ثانويه است. در حقيقت نهادهاي مالي كه به تبديل نقدينگي خود به يكسري اسناد و اوراق مالي اقدام مي كنند و در اين چرخش دچار مشكل مي شوند بايد نهادي با پشتوانه دولت درست شود كه ما با مراجعه به اين نهاد بتوانيم اوراق خودمان را مجددا تبديل به نقدينگي كنيم و البته اين چيز جديدي نيست بلكه يك الگوي جهاني است. اما در ايران اين سازوكار شكل نگرفته است. اخيرا با توجه به اقدامات سازمان بورس و وزارت اقتصاد كم كم بازارثانويه رهن در بازار سرمايه در حال شكل گيري است. راهكار دوم، دادن مجوز انتشار اوراق مشاركت توسط ليزينگ هاي مسكن است. چرا كه ما را به درياي گسترده پس اندازهاي مردمي متصل خواهد كرد . از آنجا كه پشتوانه اوراق مشاركت در ليزينگ هاي مسكن، دارايي هايي است كه اجاره داده شده پس مي تواند، از اعتبار بالايي برخوردار باشد. در شرايط فعلي كه بانك ها حاضر نيستند به ليزينگ ها با بهره 12 و 13درصدي اعتبار دهند، اوراق مشاركت ابزار مناسبي براي جذب نقدينگي است. راهكار سوم، اعطاي مجوزهاي توسعه عقودي و آيين نامه اي به شركت هاي ليزينگ است كه آن ها بتوانند تعاملات بهتري با انبوه سازان داشته باشند و به نوعي بتوانند در ساخت وساز مسكن مشاركت كنند.

+در خصوص نهاد اجاره بودن نهاد ليزينگ هم يك سلسله مباحث و موانع وجود دارد ممكن است به آن ها هم اشاره كنيد؟

معلميان:يكي از موانع شركت هاي ليزينگ نبود مجوزهاي قانوني در نحوه مشاركت با انبوه سازان است. البته ما در ليزينگ پاسارگاد اجراي الگوي جديدي را اخيرا در دستور كار داريم اما در اين الگو، شركت ليزينگ در واقع عامليت بانك را برعهده دارد. راهكار چهارم حذف يكي از دوبار نقل وانتقال مسكن به متقاضي است. اكنون كه ما نمي توانيم روي نرخ اجاره بها (سود) مانور بدهيم.

لااقل بايد زمينه اي فراهم شود كه قيمت تمام شده براي متقاضي كاهش يابد. اين كه واحد مسكوني بايد با تمام مراحل آن يك بار به نام شركت ليزينگ شود و در بار دوم، باز هم همين مراحل براي متقاضي انجام شود هزينه اضافي است كه بايد برنامه اي ريخته شود تا با استفاده از پوشش هاي اعتباري اين فرآيند، يك بار انجام شود.بحث بعدي نيز كه اگر ليزينگ مسكن يك نهاد اجاره اي است پس بايد سازوكاري شكل گيرد كه اين شركت ها از تخفيف هاي مالياتي برخوردار شود. در فروش اقساطي نيز، نيم درصد هزينه ترهين و انتقال بسيار بالاست. در واقع بايد سازوكاري شكل گيرد كه اين هزينه كاهش يابد. حداقل براي متقاضياني كه در اقشار مورد هدف دولت قرار دارند بتوان اين تمهيدات را عملياتي كرد. بحث ديگر، بحث هزينه هاي بيمه اي است، بنده طي چند سال اخير اين افتخار را داشته ام كه از طريق شركت متبوع خود به چندين هزار نفر، مسكن به صورت ليزينگ واگذار كنم. اگر وقايعي چون انفجار، صاعقه، سيل و بعد آتش سوزي اتفاق بيفتد، ابتدا شخص خسارت ديده بايد به ما مراجعه كند چرا كه ملك به نام شركت ليزينگ است بعد ما به شركت بيمه مراجعه كنيم و مراحل دريافت خسارت انجام شود. اما طي اين چند سال اخير، حتي يك مورد مراجعه كننده نداشته ايم.

اين به معناي اين نيست كه منكر درستي بيمه هاي ياد شده باشيم بلكه معتقديم بايد هزينه هاي اين بيمه ها كاهش يابد و براساس ميزان پوشش ريسك محاسبه شود تا قيمت تمام شده را بالا نبرد. در كل ترميم اين قضايا كمك مي كند تا رابطه بهتري با متقاضي پيدا كنيم

+ نقص برنامه ريزي چقدر در مساله مسكن موثر بوده است؟

باقرنژاد: براساس نمودار آمار سال 75، جمعيت بين 10 تا 14 سال بيش ترين حجم جمعيتي را به خود اختصاص داده است. اكنون اين جمعيت به مرز 20 تا 25 سالگي رسيده اند. اگر ما در سال 75 و 76، برنامه ريزي با چشم انداز 10 ساله انجام مي داديم كه ما بايد در سال 85، داراي چه ميزان مسكن باشيم اكنون وضعيت به شكل اكنون نبود.

در واقع، اين نگاه باعث مي شود تا نهادهاي ذي ربط مسكن هريك مسايل و مشكلات مربوط به خود را حل كند. مباحث مالياتي، مباحث بيمه اي، نقل و انتقال بازار ثانويه رهن و ... هريك، طي اين 10 سال بايد حل شده و جايگاه مطلوب را كسب مي كردند تا پاسخگوي يك چنين نياز اجتماعي كه اكنون بر جامعه جوان ما حاكم است، باشند.

نكته ديگر آن است كه ليزينگ يكي از ابزارهاي حل معضل مسكن است اگر در خصوص ليزينگ مرزگذر هم فعال شود اين امكان به راحتي فراهم است كه سرمايه گذاران خارجي نيز در بخش مسكن به نحوه مطلوب فعال شوند. اين نوع ليزينگ علاوه بر انتقال منابع مالي، منجر به انتقال فناوري و افراد متخصص خارجي به كشور مي شود.

اين امر باعث مي شود كه تجارب و الگوهاي آن ها به داخل منتقل شود و به مرور شركت ايراني نيز اين تجارب، فناوري ها و الگوها را جذب كند و بياموزد و يا بومي سازي آن ها را در كشور عملياتي و اجرا كند.

به هرحال هر يك از اين راه حل ها موجود است. نكته مهم آن است كه شركت هاي ليزينگ اين توانمندي را دارند تا سازوكار هاي لازم را طراحي كنند به شرطي كه دولت همراهي لازم را به عمل آورد.

همان طور كه 10 سال از عمر 10 تا 14 ساله هاي سال 75 گذشته و ما برنامه ريزي نكرده ايم. شايد به اين خاطر كه آن زمان فكر مي كرديم زمان بسياري باقي است براي يكي دو دهه ديگر نيز زمان زيادي نيست و در واقع بايد از هم اكنون برنامه ريزي كرد.

در جمع بندي بحث مي توان به مباحث زير اشاره كرد: بحث مسكن و بالتبع ليزينگ مسكن نيازمند توجه به يكسري مسايل اجتماعي، فرهنگي است. از جمله اين كه در خصوص ليزينگ مسكن با ايجاد نهاد اجاره داري، در واقع فرهنگ اجاره نشيني در كشور متحول خواهد شد چرا كه يكي از مسايلي كه تاثير منفي درباره اجاره نشيني دارد، رابطه موجر و مستاجر است كه با ايجاد ليزينگ مسكن و تبديل موجر حقيقي به حقوقي، فرهنگ اجاره نشيني متحول مي شود. بنابراين يكي از مقدمات ورود به ليزينگ مسكن بحث ايجاد و تقويت نهاد اجاره داري است كه البته عملا با توسعه ليزينگ مسكن ايجاد خواهد شد.

بحث بعدي، مسووليت دولت در خصوص توسعه نهاد اجاره است. دولت اگر چه نياز به وجود يكسري نهادهاي حرفه اي در بحث مسكن از جمله اجاره را دريافته اما هنوز عزم جدي در خصوص بسيج اين نهادها، به سمت هدف را در خود ايجاد نكرده است و به نظر مي رسد ماموريت ها، هنوز منطبق با ظرفيت ها تعريف نشده است، به نظر مي رسد علت اين مساله وجود و استمرار نگاه دولتي در اين نهادهاست ولي به هرحال براي خروج از بحران مسكن دولت بايد با عزم جدي به نهادهاي حرفه اي واسط توليد و واگذاري مسكن توجه كند. نكته بعد، استفاده از ظرفيت هاي مختلف ليزينگ در جذب منابع است. ازجمله استفاده از ليزينگ مرز گذر، مشاركت دادن سرمايه گذاران خارجي، عمدتا سرمايه گذاران ايراني مقيم خارج، در پروژه هاي ليزينگ مسكن است به نظر مي رسد اين ظرفيت منابعي براي توسعه صنعت ليزينگ مسكن باشد.

بحث بعدي مربوط است به اين كه ليزينگ ها مي توانند با آماده شدن بسترهاي حقوقي، با به كارگيري عوامل مختلف از جمله انبوه سازان، مديريت توليد پروژه هاي ساختماني انبوه را برعهده بگيرند كه اين مساله در واقع باعث كاهش چشمگير قيمت تمام شده مسكن خواهد شد. ليزينگ مسكن در بعد ملي نيز، چنانچه توسعه يابد، نه تنها در بعد اجتماعي باعث خانه دار شدن بسياري از افراد مي شود، در بعد اقتصادي مشاغل زيادي را به كار انداخته و باعث اشتغال و درآمد قابل توجه در جامعه خواهد شد.